Особенности раздела ипотеки в случае развода

Если супруги решили развестись, то им не в последнюю очередь следует позаботиться о разделе совместно нажитого имущества. Помимо активов, у мужа и жены могут быть общие кредиты, в частности, ипотека. Поскольку ее оформляют на 20-30 лет, то на момент развода долг за дом или квартиру может быть не выплачен.

И если это происходит, у супругов возникает немало вопросов. Основные из них: кто будет оплачивать кредит и кому достанется квартира. Также придется задуматься о грамотном юридическом оформлении, если кредитор не разрешает менять состав заемщиков по кредиту или собственников по ипотечному жилью.

О возможных вариантах раздела ипотеки и квартиры мы поговорим ниже. Рассмотрим случаи, когда все можно решить в досудебном порядке, а когда супругам непременно придется идти в суд. Обратимся к судебной практике, чтобы понять, как к подобным вопросам относятся судьи.

Можно ли сделать так, чтобы ипотеку не пришлось делить при разводе

Любой юрист скажет вам, что все договоренности следует оформлять в письменном виде. Муж и жена могут сразу договориться о том, кому из них достанется ипотека с прочими долгами, прописав соответствующий пункт в брачном договоре. В этом случае им впоследствии придется делить только имущество, не учтенное в тексте соглашения.

Следует понимать, что брачный договор не составляется раз и навсегда. Текст этого соглашения можно изменить в любое время – главное, чтобы на то было желание обоих супругов. Также они вправе в любой момент отменить действие брачного договора. В случае с ипотекой, текст соглашения придется показать банку. Кредитор должен быть в курсе того, как именно будет делиться имущество, обеспечивающее его интересы.

Чтобы не разбираться с ипотекой при разводе, следует оформлять покупку правильно и сохранять все необходимые документы. Например, первоначальный взнос делается с унаследованных мужем денег. Вклад жены в этот платеж является минимальным. В этом случае необходимо сохранить все документы, которые подтверждают получение денег по наследству перед приобретением жилья. Если впоследствии супругам придется решать вопрос с ипотекой в суде, подобные документы будут иметь решающее значение.

Чаще всего супруги делают неравносильный вклад в приобретаемую недвижимость. Нередко и вовсе все платежи осуществляет один из них. В подобных ситуациях можно оформить жилье в долях в соответствии с вкладом каждого из супругов. Для этого им придется заключить брачное соглашение, ведь без этого документа квартира будет делиться строго пополам.

По закону все имущество, купленное в браке, принадлежит супругам поровну. Считается, что они внесли равносильный вклад в его покупку, вне зависимости от реальных сумм. Поэтому только составление брачного договора с оформлением жилья в долевую собственность позволят защитить супругов от деления жилья строго пополам.

Но большинство граждан не решаются заключать брачные договора, считая этот вариант циничным и корыстным. От него отказываются, поскольку или очень доверяют второй половинке, или же не хотят оскорблять ее подобными предложениями. И нередко подобное решение вызывает ряд проблем в дальнейшем.

Допустим, у вас уже есть ипотека, и заключать брачный договор поздно. Ниже мы разберемся с тем, как все в подобных случаях будет делиться в соответствии с законом.

Что говорит об ипотеке действующее законодательство

В первую очередь разберемся с тем, что относится к общему имуществу супругов. Именно оно подлежит разделу.

Общим считается все имущество, приобретенное мужем и женой в период брака. Речь идет не только о транспортных средствах и недвижимости, но также и о мебели, домашних животных и т. д. Долги также включаются в состав имущества и подлежат разделу. Таким образом, ипотечное жилье одновременно является и совместной собственностью, и общими долгами. И даже если по документам ипотечный долг был оформлен на одного из супругов, возврат кредита – это обязанность и мужа, и жены (в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса РФ).

Возможен ли раздел взятой в ипотеку недвижимости

Действующее законодательство допускает раздел любого совместно нажитого имущества. И ипотечные квартиры также относятся к его числу. Особенности определения долей при разделе супружеского имущества указаны в статье 39 Семейного кодекса РФ. Если брачный договор отсутствует, ипотечная квартира будет разделена в равных долях – закон не делает исключений в данном случае.

В теории судья может разделить имущество не строго поровну. Подобное возможно, если один из супругов не имел дохода по неуважительной причине (ввиду алкоголизма или наркозависимости), расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи. Также поделить имущество не поровну могут в интересах несовершеннолетних детей.

Тем не менее, на практике данная норма скорее не работает. Например, семейная пара из Смоленска хотела поделить ипотечное жилье. Решение судьи было однозначным и непреклонным – все нужно делить поровну. И это несмотря на алкогольную зависимость одного из супругов, который явно не будет гасить остаток ипотечного долга.

В судебной практике нет случаев, когда тот супруг, с которым остался ребенок, получил увеличенную долю квартиры при разводе. Несмотря на то, что подобные вопросы часто поднимают на судебных слушаниях, судьи постоянно отвечают отказом.

Например, мужчина из Воронежа просил выделить 2/3 квартиры себе и дочери, воспитанием которой он фактически занимался. Жене, по мнению заявителя, достаточно было и одной трети, ведь ребенок проживал с отцом. Тем не менее, суд все доводы проигнорировал, решив, что жилье должно быть разделено в равных долях.

Раздел общих долгов осуществляется пропорционально полученному имуществу. Таким образом, если одному супругу достается две трети активов, то ему придется выплатить и две трети незакрытых до развода кредитов. Если имущество будет разделено поровну – то же самое будет и с задолженностями.

Как банк участвует в разделе ипотечной недвижимости

Выдавая кредит, банк принимает во внимание не только платежеспособность заемщиков, но и их семейное положение. Наличие брака – это всегда плюс для заемщика, поскольку такие люди чаще всего не имеют просрочек по кредитам, выплачивая все своевременно. Если же возникнет форс-мажор и основной заемщик перестанет платить, его подстраховкой станет второй супруг. С него же кредитор сможет требовать денег при возникновении просрочек.

Возврат кредита – это то, что интересует банк в первую очередь. Соответственно, иметь двух заемщиков ему выгодно. Два всегда надежнее, чем один. Соответственно, финансовой организации невыгодно изменять условия кредитования в результате развода супругов. Кредитор будет делать все возможное, чтобы избежать этого.

Как можно разделить ипотеку и квартиру при согласии банка

Существуют следующие способы разделить долговые обязательства и ипотечную недвижимость:

1. Получить согласие кредитора на переоформление.
2. Обратиться в суд, требуя изменить состав заемщиков и определить долю каждого супруга в квартире и долге.
3. Потребовать раздела имущества через суд, переведя квартиру и задолженность на одного супруга.

В подобных вопросах мнение кредитора играет решающую роль. Очень важно, согласен банк закрепить долг за одним лишь гражданином или нет.

Например, пара решила развестись и хочет признать общим оставшийся долг по ипотеке. Высока вероятность того, что суд признает общим оформленный на одного из супругов кредит, обязав мужа и жену выплатить по половине. В данном случае не придется переоформлять кредитный договор на двоих. Банк как и раньше будет получать согласованный ранее ежемесячный платеж.

Другое дело, когда супруги попросят записать долг на кого-то из них. В этом случае кредитор может отказаться переоформлять ипотечное жилье и все обязательства на одного супруга. Тогда муж и жена могут пойти в суд.

Как правило, в подобных делах судьи привлекают банк к участию в процессе в качестве третьего лица. При этом, суд всегда учитывает мнение кредитора.

На первый взгляд, в подобных делах нет ничего сложного. Один из супругов просит оставить ему как ипотечную квартиру, так и долговые обязательства. То есть, человек продолжает выплачивать кредит самостоятельно, становясь единоличным собственником жилья. И главное – второй супруг с этим полностью согласен. Однако суд все равно откажет в удовлетворении таких требований, если окажется, что они ущемляют интересы других лиц.

Тем не менее, ситуация не безнадежна. Заемщики могут получить согласие от банка, если он увидит выгоду в том, что ипотека с квартирой будет оформлена на одного человека. Подобное возможно, например, при одновременном наличии следующих факторов:

1. Большая часть кредита уже выплачена.
2. Единственным заемщиком будет более платежеспособный супруг.

То есть, если банк убедится в том, что единственный заемщик сможет вносить платежи в том же размере, он не будет против подобного раздела жилья и ипотеки. Однако в судебной практике чаще встречаются ситуации, когда представители банка не против раздела имущества между супругами, но не разрешают вносить изменения в кредитный договор. То есть, супруги по-прежнему должны сообща выплачивать кредит вне зависимости от того, как они решили поделить квартиру.

В подобных случаях жилье могут перерегистрировать на одного из супругов. Главное, чтобы бывшие муж и жена договорились о порядке раздела. Росреестр изменит список собственников жилья по решению суда. Залог с квартиры при этом снят не будет.

Допустим, «внутреннее» судебное решение обязало мужа единолично отвечать по долгам. Если плательщик перестанет ежемесячно отчислять банку оговоренную сумму тот будет требовать деньги не только с него, но и с его бывшей супруги. Причем все может закончиться выставлением жилья на торги для погашения долга.

Иногда банк взыщет деньги с того супруга, который не обязан отвечать по кредиту. В этом случае, последний может обратиться в суд и потребовать возврата средств в фактического должника. В прочем, всегда есть риск того, что у последнего не окажется денег. Отобрать же единственное жилье за долги может только банк. По требованию физлиц, изъять недвижимость не сможет даже суд.

Способы раздела ипотеки при разводе

Раздел ипотеки возможен несколькими способами. Ниже мы подробно поговорим о каждом из них.

Раздел задолженности и недвижимости поровну

Как говорилось выше, по закону все совместно нажитое имущество делится между супругами поровну. Таким образом, если бывшие муж и жена имеют две квартиры, то каждый из них получит ½ каждого жилья. Если эти объекты недвижимости имеют одинаковые характеристики, то супруги могут договориться, что каждому из них достанется по квартире. Это также будет считаться разделом поровну.

Кроме того, у каждого супруга может быть личное имущество. Это те активы, которые появились до брака или же были получены в браке следующими способами:

• в результате приватизации;
• по наследству;
• в дар.

Личное имущество не подлежит разделу при разводе.

Например, женщина унаследовала от бабушки 3 миллиона рублей. Их она вложила в купленную в браке квартиру, стоившую 6 миллионов. В этом случае одна половина нового жилья принадлежит женщине, а вторая – считается супружеской собственность. Соответственно, равным разделом имущества в данном случае будет следующий порядок: жене достается ¾ недвижимости, а мужу – ¼. Причина этого проста: половину квартиры купили за личные средства жены, потому эта часть является неделимой. А вот оставшаяся ½ часть уже делится поровну между супругами.

Квартира продается с целью выплатить остаток долга

Если бывшие супруги решили не жить в ипотечной квартире, они вправе договориться с банком о продаже этого жилья для погашения долга. Конечно, кредитор может как согласиться, так и отказать, но шансы на одобрение есть.

В подобных схемах имеется три скользких момента:

1. Процедура продажи усложняется, когда продается ипотечное жилье. Далеко не каждый покупатель готов заключить такую сделку. Поэтому обычно у продавца просят существенную скидку.
2. Процесс продажи жилья в залоге отработан не во всех банках. Соответственно, кредитор может отказаться от подобной сделки.
3. Если с момента покупки квартиры не прошло трех лет, при ее продаже придется заплатить налог в размере 13% от вырученных средств.

При этом, продав квартиру, супруги смогут избежать кредитных обязательств. Это особенно актуально, если поодиночке они не могут справиться с долговой нагрузкой.

Для продажи ипотечного жилья потребуется письменное согласие банка-залогодержателя. Если получить такое одобрение не удастся, Росреестр попросту не зарегистрирует смену собственника.

Также возможен следующий вариант сделки: покупатель переводит продавцу деньги заранее. Тот использует их для погашения долга и снимает обременение. Затем можно без проблем зарегистрировать переход прав на недвижимость от покупателя к продавцу.

Кроме того, вы можете уговорить банк о переводе обязанностей заемщика на покупателя квартиры. Таким образом, ипотека переоформляется на новоявленного собственника вместе с недвижимостью. В этом случае ставка по кредиту и сроки выплат сохраняются. Но такой вариант является наиболее сложным, поскольку покупатель должен устраивать банк в качестве заемщика. Кредитор вряд ли одобрит сделку, если уровень платежеспособности покупателя ниже, чем у продавца. Чтобы разобраться в данном вопросе, следует изучить положения статьи 391 Гражданского кодекса РФ. В ней указана форма и условия перевода задолженности.

Ипотеку переоформляют на второго супруга

Несмотря на кажущуюся простоту, сделать это крайне сложно. И проблема заключается в необходимости согласования с банком.

Например, супруги оформили ипотеку и начали делать ремонт в купленной квартире. Кредит оформлялся на мужа, а супруга выступала созаемщицей. Пара вкладывалась в первоначальный взнос в неравных долях, но это нигде не фиксировалось письменно. Квартира была оформлена на обоих супругов без выделения долей.

В один прекрасный момент пара решила подать на развод. Тогда банк предложил им продать ипотечное жилье, а вырученные средства использовать для того, чтобы расплатиться с кредитом. Однако этот вариант отмели, поскольку жене квартира нравилась. Женщина хотела перевести квартиру с ипотекой на свое имя, компенсировав бывшему мужу часть первоначального взноса.

Этот вариант не понравился уже банку. Поэтому переговоры между бывшими мужем и женой затянулись. В итоге кредитор согласился на следующую схему: сначала мужчина отказался от доли в квартире в пользу своей бывшей жены, а затем его вывели из состава заемщиков по ипотеке. Чтобы добиться этого, женщине пришлось погасить остаток кредитного долга с 5 миллионов рублей до 2 миллионов. Всего же у банка супруги брали 7,5 миллионов рублей.

Таким образом, банк крайне неохотно пошел на навстречу заемщикам даже несмотря на то, что стоимость залогового имущества в несколько раз превышала размер долга. Соответственно, эту практику следует учитывать как на этапе оформления кредита, так и при разводе.

Муж и жена договариваются о материальной компенсации

Такой вариант может сработать в том случае, если супруги договорились о компенсации без переоформления квартиры на кого-то одного. Например, в ходе переговоров они решили, что вносить деньги по кредиту будет муж. Жена же будет ежемесячно переводить на его карту половину платежа. И здесь не лишним будет составить расписку об обязательствах. В этом случае, если второй супруг перестанет платить, фактический заемщик сможет взыскать с него половину внесенных средств. Сбереженные таким образом деньги могут быть приравнены к неосновательному обогащению, о чем указано в статье 1102 Гражданского кодекса РФ.

Супругу-заемщику важно обращаться в суд не реже раза в три года. То есть, делать это нужно в пределах исковой давности. Кроме того, от даты внесения каждого платежа этот супруг вправе требовать процентов за задержку в передаче средств.

О выделении доли в натуре

Речь идет о процедуре, при которой за каждым из супругов закрепляется не только доля на бумаге, но и конкретная часть недвижимости. Эта возможность прописана в статье 254 Гражданского кодекса РФ. Однако перед выделом доли в натуре необходимо разделить жилье на доли. То есть, из общей совместной собственности перевести квартиру в общую долевую. Это можно сделать как в ходе переговоров, так и в судебном порядке.

Для выделения долей в натуре, необходимо создать специальные условия, а именно:

• каждый собственник должен иметь отдельный вход в квартиру;
• необходимо обустроить две кухни и два санузла – по одному для каждого собственника.

Таким образом, важно не просто разделить квартиру на словах, а сделать из одного жилого помещения два. Причем каждое из них должно соответствовать действующим санитарно-техническим нормам. Соответственно, если супруги владеют большим домом, они могут разделит его на две части, выделив доли в натуре. А вот с квартирой это практически невозможно.

Кроме того, выделение долей в натуре происходит не по прихоти собственников, а по решению эксперта. Именно в ходе экспертизы можно установить возможность проведения подобной процедуры. И в случае отказа, супругам придется рассматривать другие варианты.

Чтобы эксперт разрешил выделить доли в натуре, необходимо сделать автономными обе части дома. Для этого придется разделить систему водоснабжения, трубы отопления и газопровода, развести электропроводку. Соответственно, понадобится заключение всех ресурсоснабжающих компаний о возможности безопасного изменения схем инженерных коммуникаций.

Решив, что выделение долей в натуре – это возможно, эксперт предложит собственникам разместить стену между отдельными частями дома. И супруги должны будут нести равные расходы при постройке этой стены, обустраивать отдельный вход и платить за перенос коммуникаций. Все это – совместные расходы даже в том случае, если изменения проведут на стороне одного супруга.

Также следует понимать, что расходы на экспертизу и перепланировку могут существенно ударить по семейному бюджету. Иногда они являются настолько большими, что будет выгоднее продать общий дом, разделив деньги.

Кроме того, маленькие доли – это всегда большая проблема. Иногда супруги решают поделить жилье не поровну. Например, мужчина соглашается, что его бывшей жене с ребенком требуется гораздо больше места. Соответственно, дом делят так, что ему достается 1/3 доли, а его супруге – 2/3. И на практике сделать маленькую долю пригодной для проживания может оказаться дороже стоимости самой доли. Поэтому важно рассчитать вероятные расходы перед тем, как заказывать экспертизу и приступать к перепланировке.

Отказ от прав на ипотечную недвижимость

Если супруги разводятся, то один из них может отказаться от прав на свою половину жилья. В таком случае, он не будет должен также выплачивать долг по ипотеке. Но подобное возможно лишь с согласия банка. А добиться его подчас оказывается не так-то просто.

Чтобы повысить шансы на одобрение, супруги могут сначала попросить банк переоформить жилье на одного из них. Например, на женщину, которая будет жить в ипотечной квартире с общими детьми. На это банк может согласиться. Так муж перестанет быть сособственником жилья, но технически он останется заемщиком по кредиту. Поэтому, если бывшая жена будет исправно вносить платежи, то проблем не возникнет.

Другое дело, если в один прекрасный момент она перестанет платить. Тогда банк вспомнит о бывшем супруге неплательщицы, который считается ее созаемщиком. И здесь мужчина уже не сможет сослаться на то, что он более не является собственником жилья. Банк будет взыскивать остаток по кредиту с обоих граждан. Если же мужчина заплатит более 50% остатка по кредиту, он сможет в судебном порядке взыскать со своей бывшей супруги переплату. Ведь банк будет требовать, чтобы созаемщики несли равную ответственность.

Как делится недвижимость, купленная в ипотеку в период брака

Мы рассмотрели способы раздела ипотеки, теперь поговорим о том, как разделить сам объект недвижимости. Вариантов много – все зависит от конкретной ситуации.

Ипотека была оформлена на одного супруга

Если квартира приобреталась в браке, то, по сути, неважно, на кого она оформлена. Имущество считается общим, даже если в выписке ЕГРН собственницей числится жена, на нее же оформлена ипотека и она единолично ставила свою подпись на платежных документах. Делить такое имущество при разводе придется поровну в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса РФ.

Супруги являются созаемщиками по договору

Пока заемщики состоят в браке, банку неважно, на кого из них оформлен кредит, а кто фактически вносит платежи по ипотечному договору. Главное, чтобы деньги перечислялись. Приобретенная в браке квартира, считается купленной на двоих граждан. Соответственно, и обязательство по возврату средств в равной степени лежит на обоих супругах. Каждый платеж будет считаться сделанным от них обоих.

Таким образом, основным моментом здесь считается наличие брака, а не то, на кого именно был оформлен кредитный договор. Для банка в этом случае имеется лишь одно отличие:

1. Если кредит был оформлен на мужа и жену, то они считаются созаемщиками. Соответственно, при одобрении ипотеки банк учитывает размер дохода обоих супругов.
2. Когда деньги на покупку квартиры берет один из супругов, то для банка он становится основным заемщиком. Второй же супруг будет нефинансовым заемщиком. То есть, он несет солидарную ответственность за долг, хоть при одобрении кредита учитывается материальное положение только первого супруга.

Если есть брачный договор

Супруги вправе договориться о неравноценном разделе имущества. Например, долги по кредиту и квартиру разделят не поровну, а в других пропорция, что необходимо закрепить в брачном договоре.

В подобных случаях заемщик должен предупредить кредитора о том, что квартира будет принадлежать одному супругу, а деньги нужно будет требовать с другого. Для этого ему следует предъявить брачный договор юристам банка. Вполне возможно, что сотрудникам финансовой организации такая идея не понравится. Поэтому они предложат заемщику или изменить условия брачного договора, или довольствоваться завышенной процентной ставкой.

Супруги могут заключить брачное соглашение уже после оформления ипотеки. Однако об этом они обязаны известить кредитора. Если же этого не сделать, банк может требовать возврата средств или выставить жилье на торги по общим правилам, игнорируя положения брачного договора.

Допустим, супруги решили, что квартира достанется мужу, а жена получит кредитные обязательства. Тогда банк будет вправе расторгнуть договор досрочно, требуя от заемщиков возврата выданных средств. Но такое бывает редко – чаще кредиторы повышают ставку по кредиту. И это неудивительно, ведь банк рассчитывал на совершенно иные условия. И он вправе выдвинуть новые требования, если эти условия изменились.

Если заемщики не смогли достичь согласия в течение месяца, они могут договориться в судебном порядке. То же самое возможно, если супруги проигнорировали требование банка по изменению ипотечного договора.

Как делится ипотечная недвижимость при наличии детей

При разводе совместно нажитое имущество может делиться не поровну. Чаще всего это происходит, когда у супругов есть несовершеннолетние дети. Тогда суд может отдать большую часть квартиры матери, с которой будет жить ребенок. Подробнее с определением размера супружеских долей при разводе можно ознакомиться в статье 39 Семейного кодекса РФ.

В большинстве случаев, при разделе совместно нажитого имущества, суды не обращают внимание на наличие детей. А все потому, что несовершеннолетние не принимали участие в зарабатывании денег. Поэтому квартиру, как правило, делят пополам.

Однако ситуация с ежемесячными ипотечными платежами может сложиться несколько иначе. Например, если дети проживают в квартире, взятой в ипотеку, суд может обязать отца вносить следующие выплаты:

1. Алименты на содержание детей.
2. Долю созаемщика по уплате ипотеки (50% от ежемесячного платежа).

Данное правило появилось в феврале 2020 года. Поэтому практика его применения на данный момент еще не сложилась. Поэтому такие решения принимает суд. На основании статьи 86 Семейного кодекса РФ, судья может как заставить отца платить больше, так и ограничиться суммой алиментов.

Как быть, если недвижимость куплена с привлечением маткапитала

В данном случае процедура раздела будет более сложной. Ту часть квартиры, которая была оплачена материнским капиталом, делят поровну между матерью, отцом и детьми. Оставшаяся часть жилья делиться между бывшими супругами. Если родители пожелают, в раздел могут быть включены и дети.

Чтобы лучше разобраться в нюансах данной процедуры, рассмотрим пример. Допустим, средствами материнского капитала оплатили 20% жилья. Эта часть делится поровну между родителями и всеми детьми. Оставшиеся 80% делятся между мужем и женой. Если мужчина вложил в покупку квартиры личные средства, то доля, купленная за эти деньги, достанется ему. Допустим, это 20% от стоимости жилья. Тогда при разводе супруги разделят только 60% купленной в браке недвижимости.

Один из супругов вложил в ипотеку личные средства

Как говорилось выше, если супруг вложил в покупку жилья личные сбережения, то часть квартиры, приобретенная на эти деньги, будет принадлежать лично ему. Часть квартиры за вычетом этой доли супруги будут делить пополам. И несмотря на то, что доли супругов в жилье будут разными, их обязательства по уплате кредита будут равны.

Например, женщина получила наследство, которое использовала на оплату трети стоимости квартиры. Соответственно, эта треть будет неделимой – она изначально принадлежит супруге. Муж в данном случае получит половину от оставшихся 2/3, то есть, его доля составит 1/3. Тем не менее, обязательства по выплате кредита у супругов будут равными.

Иногда второй супруг отрицает тот факт, что в приобретение недвижимости были вложены личные средств. В таком случае первый супруг должен будет обращаться в суд и доказывать тот факт, что он использовал свои деньги для уплаты первоначального взноса. Доказать подобное можно, если истец сможет предоставить документы, подтверждающие происхождение средств. Например, он продал свою квартиру, появившуюся до брака, снял деньги с личного банковского счета и т. д.

Как разделить недвижимость, если она была куплена в ипотеку вне брака

Иногда при разводе супруги пытаются разделить имущество, купленное в ипотеку еще до брака. Рассмотрим такие случаи подробнее.

Что делать с добрачной ипотекой

Если мужчина женился на женщине с ипотекой, то при разводе он не будет претендовать на ипотечную недвижимость. И это логично, ведь квартира изначально была оформлена на жену. Это ее личное имущество, как и все активы, появившиеся до брака.

Тем не менее, мужчина вправе требовать возврата половины средств, внесенных по ипотечному кредиту в период совместного проживания. А все потому, что хоть жена и имеет личные обязательства по кредиту, деньги на его погашение тратятся общие. И в данном случае только половина из них принадлежит женщине (доходы супругов здесь не имеют значения).

Таким образом, если пара подаст на развод, мужчина не сможет доказать в суде свои права на квартиру. Но он без проблем взыщет половину ипотечных платежей, внесенных за период брака. Естественно, сделать это можно, если в брачном договоре не указано иного.

Как делится ипотека при совместном проживании

Допустим, пара живет в гражданском браке. То есть, мужчина и женщина являются сожителями – ведут общее хозяйство, но не хотят регистрировать свои отношения ввиду каких-либо причин. Но при этом они готовы решить жилищный вопрос, взяв ипотеку.

Если сожители решат купить квартиру в кредит, то недвижимость будет принадлежать тому гражданину, на чье имя ее зарегистрируют. Чтобы защитить интересы гражданского супруга, можно составить расписку. Например, квартиру решают оформить на женщину. Тогда она пишет расписку о том, что ее сожитель передал ей определенную сумму для покупки жилья. При отсутствии такого документа, вернуть часть платежей после расставания не получится. Потребовать выделения части в квартире так же не удастся.

Поэтому вне брака помощь с оплатой ипотеки, по факту, может быть приравнена к арендным платежам. Если граждане не расписаны, то о разделе жилья и кредитов не может быть и речи. Однако и в данном случае могут быть варианты. Так, можно купить квартиру в общую долевую собственность. В таком случае каждому из супругов будет официально принадлежать часть такого жилья.

Также случается, что люди живут вместе, но ввиду каких-то причин не могут взять кредит на себя. Тогда они просят, чтобы кто-то из родственников оформил ипотеку. При этом выплачивать кредит сожители планируют самостоятельно. Каждый будет платить ровно половину.

Если такая пара разойдется, то ни у мужчины, ни у женщины не будет никаких прав на квартиру. Ведь как ипотека, так и недвижимость оформлены на третье лицо. И даже оформление долговых расписок не позволит подстраховаться в таком случае.

Как разделить недвижимость, купленную в военную ипотеку

Нередко военнослужащие при разводе утверждают, что недвижимость, приобретенная в военную ипотеку, разделу не подлежит. Якобы потому, что средства подобной накопительно-ипотечной системы имеют целевое назначение.

Однако Верховный суд РФ имеет другое мнение на этот счет. Средства, получаемые военными для покупки жилья, являются совместной супружеской собственностью. По факту, они ничем не отличается от доходов, получаемых от других видов деятельности. Поэтому квартира, купленная в военную ипотеку, не может быть передана в единоличную собственность мужчины. Кроме того, его доля при разводе не может быть больше – между супругами все делится пополам, и такая недвижимость не является исключением.

Принимаемые судами решения, основаны на данном принципе. Так, семейная пара из Архангельска хотела разделить квартиру, купленную в браке за счет участия в военной ипотеке. По мнению супруга, жилье не подлежало разделу, ведь ее купили на заем, предоставленный ему как военнослужащему. Однако судья эти доводы проигнорировал, разделив квартиру пополам.

Аргумент суда был следующим: жилье купили в период брака, и закон не предусматривает каких-либо особых правил для военной ипотеки.

Если применялась военная ипотека и маткапитал

Средства военной ипотеки суды нередко приравнивают к обыкновенной зарплате. Соответственно, данный вид жилищного кредита не оказывает никакого влияния на перераспределение долей супругов при разводе. Несколько иначе дела обстоят с материнским капиталом. Так, если при покупке жилья использовался маткапитал, родители обязаны выделить доли всем членам семьи. Разделу подлежит та часть, которая была оплачена маткапиталом. Соответственно, переданные детям части квартиры не будут использоваться при делении имущества между родителями. Остальная часть жилья делится между супругами 50 на 50.

Как делится ипотечный дом с земельным участком

Раздел таких объектов недвижимости происходит по общим правилам. В редких случаях можно разделить дом и землю в натуре, а не только по бумагам.

Следует понимать, что дом неразрывно связан с участком. Соответственно, если в случае развода бывшая жена получает половину дома, то она будет владеть и ½ земельного надела, на котором это здание возведено.

Как оформить раздел ипотечной недвижимости путем подписания мирового соглашения

Планируя разделить ипотечную недвижимость, бывшие супруги могут заключить мировое соглашение. Сделать это можно на любой стадии судебного процесса. Важно, чтобы мировое соглашение не нарушало права кредитора. И с этим требованием дела обстоят сложно.

Когда супруги приходят к компромиссу, банк часто остается недоволен. Например, по соглашению квартира отходит мужу, а обязательство выплачивать кредит получает его безработная супруга. Естественно, банк будет возражать против этого и такое соглашение не утвердит. А без этого бумага попросту не будет иметь юридической силы. Даже если судья утвердит соглашение, банк может обжаловать его. Поэтому в первую очередь супругам нужно договориться с кредитором.

Как разделить ипотеку в судебном порядке

Все иски, связанные с недвижимостью, следует подавать в районный суд, расположенный по адресу нахождения спорного объекта. Ниже мы рассмотрим, что следует писать в исковом заявлении, и что требуется для участия в судебном процессе.

Содержание иска

Существуют некоторые требования, предъявляемые к содержанию иска и к его оформлению. Так, в тексте заявления обязательно нужно указать следующие данные:

1. Наименование суда, который будет заниматься рассмотрением иска.
2. Информация об истце и ответчике. Прописываем ФИО, место и дату рождения, адрес, место работы, ИНН, СНИЛС, паспортные данные или информацию из ВУ.
3. Цена иска. Речь идет о стоимости спорного имущества.
4. Перечень бумаг, прилагаемых к заявлению.

Чтобы ускорить процесс рассмотрения дела, необходимо указать в иске номера телефонов участников. Если судья заметит нехватку какого-либо документа, он сможет позвонить одной из сторон и попросить донести недостающие бумаги. Иначе дело будет оставлено без движения.

Если один из участников не явится на заседание, судья может связаться с ним по телефону. Так можно избежать ситуации с переносом рассмотрения дела.

Важно подписать исковое заявление. При отсутствии подписей, дело оставят без движения.

В иске обязательно нужно прописать, какое имущество подлежит разделу и основания для этого. Указываем, когда были куплены активы, на чьи деньги, кто пользуется имуществом, сколько стоит и т. д. Свои слова заявитель должен подтвердить документально.

Какие бумаги нужно подготовить

К исковому заявлению следует приложить такие документы:

1. Документы на ипотечное жилье и иное имущество, возникшее в период брака.
2. Копия свидетельства о заключении брака, если заявитель одновременно требует расторжения брака и раздела имущества.
3. Копия свидетельства о расторжении брака, если документы на развод уже были поданы ранее, а сейчас речь идет лишь о разделе имущества.
4. Банковская выписка об остатке кредитного долга.
5. Результаты оценки совместно нажитого имущества.
6. Доверенность, если вместо заявителя в судебных заседаниях будет принимать участие представитель.
7. Копии бумаг, подтверждающих вложение материнского капитала или личных средств в приобретение жилья.
8. Квитанция об уплате госпошлины.
9. Уведомление о направлении копии иска в банк.
10. Уведомление о направлении копии иска второму супругу.

Сумма государственной пошлины

Здесь все зависит от стоимости спорного жилья. По общим правилам госпошлина составляет 13,2 тысяч рублей + 0,5% от стоимости ипотечного жилья, превышающего миллион рублей. Максимальная сумма пошлины – 60 тысяч рублей.

Следует понимать, что если жилье разделят пополам, второй супруг обязан будет вернуть половину размера госпошлины гражданину, обратившемуся в суд.

Какие сложности могут возникнуть при разделе ипотечного жилья

Наиболее распространенная сложность – это отказ одного из супругов оплачивать задолженность. Например, суд постановил, что муж и жена должны оплачивать по 50% неисполненных обязательств перед банком. При этом, мужчина не хочет платить свою долю. И здесь если жена будет вносить лишь свою половину платежей, то на остаток долга будет начисляться внушительная сумма неустойки. Соответственно, каждый последующий платеж будет в меньшей степени покрывать долг в связи с ростом неустойки. В результате так можно попасть в замкнутый круг, и чтобы этого не допустить, женщине нужно самостоятельно вносить полный платеж по ипотеке ежемесячно. Впоследствии она сможет потребовать с бывшего супруга 50% от уплаченных средств.

Таким образом, если женщина платит ипотеку самостоятельно, то считается, что одновременно она погашает и обязательства бывшего супруга. И в теории, расплатившись с банком, жена может требовать от бывшего мужа его долю в зачет задолженностей по платежам. На практике же этого едва удастся добиться. Единственный способ – чтобы мужчина добровольно отдал свою долю.

Ситуация усложняется, если у бывшего мужа нет другого жилья. В этом случае у женщины может быть сколько угодно исполнительных листов о взыскании половины внесенных платежей по кредиту, мужчину из квартиры не выселят. Причем забрать единственное жилье нельзя даже если человек по факту не проживает в квартире. Подобным правом наделяется только кредитор – то есть, банк, оформивший ипотеку.

О перераспределении долей также придется забыть. Так, в Смоленске мужчина обратился в суд с просьбой разделить между ним и бывшей женой ипотечную квартиру. По словам истца, ранее он самостоятельно вносил платежи за жилье. Теперь же его бывшая супруга страдает алкоголизмом и является безработной. Соответственно, она не будет выплачивать свою долю банку. Но суд все равно разделил спорное жилье пополам.

Следует понимать, что конечной целью любого банка является получение прибыли. Соответственно, кредитора волнует исключительно возврат средств. А вот взаимоотношения между супругами – это не его дело. Как муж и жена будут гасить кредит, банку тоже не важно.

По факту, после развода, ставшие чужими друг другу люди могут быть годами связаны одной квартирой. И чтобы этого не произошло, им следует заключить брачный договор. Но такие действия большинством супругов считаются обидными, а потому даже не рассматриваются.

Подводя итоги

Таким образом, раздел ипотеки и ипотечного жилья возможен только с согласия банка. Без привлечения кредитора супруги могут получить лишь судебное решение, подтверждающее тот факт, что все имущество делится пополам. Однако такой порядок раздела существует и без обращения в суд.

В судебном порядке можно получить решение о том, что долг и квартира перейдут к одному из супругов. Но это возможно, если банк не будет против. Но даже если судья и кредитор согласятся перерегистрировать имущество, это невыгодно самим супругам. Квартиру, по факту, получит один человек, но обязательства вернуть кредит сохранятся за обоими.

Банк согласится переоформить квартиру и долг на одного из супругов только в том случае, если увидит в этом выгоду. Подобное возможно, если большая часть долга погашена, просрочки отсутствуют, а человек, к которому все перейдет, достаточно обеспечен, чтобы самостоятельно тянуть ипотеку. Но даже в этом случае банк может ответить отказом.

Если часть квартиры была оплачена за счет маткапитала, то именно эта доля делится поровну не только между супругами, но и между их детьми. Та часть жилья, которая была оплачена личными средствами одного из супругов, остается за ним. А вот квартира, оплаченная при помощи военной ипотеки, делится по общим правилам.

Законодательство постоянно изменяется. Информация на этой странице предназначена только для ознакомления и не является практическим руководством, отражает мнение автора на момент написания и может быть неактуальной на момент прочтения.