Социальный найм – довольно распространённое явление в России. Тем не менее, далеко не все понимают, в чём заключаются юридические особенности данного вида найма жилья. Важно знать нюансы пользования такими жилыми помещениями. Об этом и поговорим далее.
Согласно 675 статье ГК РФ под социальным жильём понимается недвижимость, находящаяся в государственной собственности. Все правоотношения по поводу найма таких помещений регулируются Жилищным и Гражданским кодексами.
На практике, договор социального найма жилья – это сделка, в рамках которой государство или муниципалитет передаёт гражданину жильё на льготных условиях. Он может пользоваться таким жильём вместе с членами своей семьи. Более того, они не теряют этого права даже после смерти нанимателя жилья. Это гарантировано 672 статьёй ГК РФ.
Можно сказать, что социальный найм – это вид аренды жилья. Но он имеет важные особенности, отличающие его от коммерческого найма:
- Арендодателем всегда является государство;
- Жильё предоставляется бессрочно;
- Плата за жильё строго тарифицирована и фиксирована.
Кроме этого жильё должно соответствовать строго установленным требованиям.
62 статья Жилищного кодекса определяет конкретные характеристики жилья, которое можно сдать в социальный найм. Далеко не каждое жильё соответствует этим параметрам:
- Помещение должно быть жилым, нежилые объекты сдаче не подлежат;
- Оно должно быть полностью изолированным (дом, квартира, часть дома или квартиры, а также отдельная комната);
- Не должно быть частью общедомовой собственности.
Кроме этого жильё должно располагаться в месте нахождения нанимателя. Также определены нормы площади на человека. Они отличаются в зависимости от региона. В среднем:
- 33 квадратных метра для одного нанимателя;
- 42 метра – для двух;
- 18 метров на каждого, при условии, что в квартире проживает трое или более людей.
При отсутствии в муниципальном фонде подходящего жилья, площадь могут уменьшить до 10 метров на человека, но не менее этой величины.
Жилищный кодекс РФ в 49 и 51 статьях определяет категории нанимателей, которые могут получить жильё в социальном найме:
- Малоимущие и нуждающиеся в жилплощади;
- Сироты и несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей;
- Проживающие в аварийных помещениях, которые не подлежат ремонту;
- Хронически больные (перечень болезней содержится в 51 статье ЖК РФ), из-за недуга которых с ними не могут жить члены семей.
Последние три категории из этого списка получают жильё в найм вне очереди.
Что касается малоимущих граждан, то таковыми считают тех, кто живёт в очень маленьком жилье (меньше установленных норм площади на человека) или вовсе не имеет социального жилья. Также к ним относят семьи, у которых после рождения ребёнка, нормы площади ниже установленных законом.
Кроме вышеперечисленных, претендовать на получение жилья по социальному найму могут:
- Ветераны;
- Потерявшие жильё в ходе природных катастроф;
- Военнослужащие, травмированные во время службы;
- Ликвидаторы последствий аварии на ЧАЭС, ставшие по этой причине инвалидами;
- Инвалиды первой и второй групп.
Нанимать такое жильё могут только граждане России. Договор социального найма заключается с одним нанимателем. Его близкие родственники (супруга, дети, родители) являются сонанимателями. Другие родственники могут быть отнесены к этой категории только при условии ведения совместного хозяйства с нанимателем на равных правах.
Все остальные могут быть признаны сонанимателями только по решению суда при наличии для этого веских оснований.
Предоставление государством жилья для проживания в нём нуждающихся граждан является основанием для возникновения у них прав и обязанностей. Наниматель сохраняет право проживание в жилье социального найма при условии:
- Своевременной оплаты услуг ЖКХ и квартплаты;
- Соблюдения порядка и прав соседей;
- Целевого использования жилья;
- Содержания помещения в надлежащем состоянии и проведения ремонтных работ.
Это ключевые обязанности жильца, указанные в 67 статье Жилищного кодекса. Кроме них, в самом договоре социального найма могут быть оговорены дополнительные условия. Если у нанимателя жилья возникают условия, которые могут считаться основанием изменения договора, то он должен предупреждать наймодателя.
Та же 67 статья ЖК определяет права нанимателя:
- Сдавать помещение в поднаём;
- Заселять в него других лиц;
- Требовать от нанимателя выполнения обязанностей по капитальному ремонту и т.д.;
- Обменивать жильё на другое.
Если наймодатель не соблюдает свои обязанности или нарушает права нанимателя, то он вправе требовать снижения квартплаты или возмещения причинённого ущерба.
Обязанности и права наймодателя
Требования к наймодателям, в случае с социальным наймом ими являются государство и муниципалитеты, определены в 65 статье ЖК РФ. Согласно этому документу арендодатель обязан:
- Передавать нанимателю только такое помещение, в отношении которого другие лица не имеют прав;
- Предоставлять качественные коммунальные услуги;
- Делать капитальный ремонт в срок;
- Поддерживать надлежащее состояние объекта недвижимости.
В свою очередь, к правам наймодателя можно отнести требование своевременной оплаты жилья и услуг ЖКХ нанимателем.
Если же наниматель нанёс ущерб жилью, то наймодатель может расторгнуть договор или потребовать компенсировать ущерб.
Для того, чтобы получить такое жильё нужно пройти три этапа:
- Обратиться в жилищный отдел муниципалитета;
- Собрать необходимые документы и написать заявление;
- Дождаться решения муниципальных властей. Срок ответа в письменной форме – не более месяца.
Если ответ положительный – заявителя поставят в очередь на получение жилья в социальный найм. Тех, кто относится к категориям с преимущественным правом на вселение, определят в отдельную очередь. Но заявителю могут и отказать в сдаче жилья в найм.
Перечень документов небольшой:
- Паспорта всех членов семьи заявителя, а также свидетельства о рождении детей, не достигших 14-летнего возраста;
- Справки о доходах;
- Справки о стоимости имущества, которое является собственностью семьи;
- Справки о постоянной регистрации за 10 лет.
Муниципалитет, скорее всего, запросит дополнительные документы, исходя из социального статуса заявителя и конкретной ситуации, в связи с которой он нуждается в жилье.
Наниматель обязан оплачивать следующие услуги:
- Аренду согласно договору;
- Услуги ЖКХ;
- Содержание и ремонт жилья.
Малоимущие граждане могут быть освобождены от арендных платежей. Но остальные услуги они платить обязаны также как и другие наниматели.
В целом, социальное жильё – очень хорошая альтернатива для тех, кто не может купить недвижимость в собственность и проживает в неблагоприятных условиях. Благодаря договору социального найма они получают жильё с минимальными расходами по его содержанию.
Некоторым гражданам, например, военнослужащим-контрактникам и госслужащим, могут предоставить служебное жильё. После увольнения или ухода на пенсию они обязаны его вернуть. Однако, если в семье такого гражданина в этом момент есть несовершеннолетние дети, то он получит компенсацию до 40% стоимости жилья.
Такое жильё может перейти в разряд муниципального, если проживающая в нём семья признаётся малоимущей, и в последствии быть сдано в социальный найм этой же семье.
Часто у людей возникает вопрос: можно ли приватизировать жильё, полученное в социальный найм, и нужно ли это делать?
Приватизация даёт полноту прав собственности на данный объект недвижимости. Владелец может продавать и передавать это жильё в наследство, он может заложить её под кредитные обязательства перед банком и т.д.
Среди недостатков – увеличение размера коммунальных платежей и необходимость платить налог на собственность.
Для проведения приватизации нужно получить согласие муниципальных органов, сдавших жильё в социальный найм. Вместе с заявлением о приватизации жилец должен:
- Заказать в БТИ обследование по поводу отсутствия незаконных перепланировок;
- Получить в банке копию финансового лицевого счёта;
- Получить выписку из домовой книги в ЖКХ;
- Получить справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- Если среди жильцов есть дети – нужно получить согласие органов опеки;
- Предоставить паспорта жильцов (для несовершеннолетних – свидетельства о рождении) и договор социального найма.
Срок принятия решения муниципалитетом – 60 дней. Если решение приятно в пользу заявителя, ему останется пройти процедуру регистрации собственности в Росреестре.
Законодательство постоянно изменяется. Информация на этой странице предназначена только для ознакомления и не является практическим руководством, отражает мнение автора на момент написания и может быть неактуальной на момент прочтения.