Покупка квартиры сопряжена с рядом рисков. Для того, чтобы их минимизировать необходимо учитывать нюансы каждого из этапов заключения сделки купли-продажи. В этой статье рассмотрим все возможные варианты приобретения жилья и дадим пошаговую инструкцию покупки.
Способы и варианты приобретения квартиры
Важнейший фактор выбора варианта покупки – финансовые возможности покупателя.
За наличные средства
Преимущество такого варианта в том, что деньги выплачиваются одним платежом (либо в виде задатка и выплаты остатка). При покупке квартиры без посредников, продавец и покупатель могут договориться обо всех нюансах передачи денег, графике выплат и иных условий сделки. При этом продавец сможет избежать переплаты.
В ипотеку
Данный вариант покупки подходит тем, у кого нет необходимой суммы денег, но есть доход, чтобы выплачивать её частями ежемесячно. В таком случае в сделке купли-продажи участвует ещё и банк. Помимо договора покупки квартиры заключается ещё и кредитный договор с банком. Квартира числится в собственности покупателя, но до погашения кредита находится в залоге у банка. Это значит, что продать или подарить недвижимость без его согласия будет невозможно. Также вариант покупки в ипотеку связан с существенной переплатой. Она может достигать 40-300%.
За материнский капитал
Этот способ могут использовать семьи с детьми, которые вправе претендовать на государственную помощь для приобретения жилья. В 2020 году сумма материнского капитала на одного ребёнка составила 453 026 рублей. После оформления родителем именного сертификата он вправе обратиться в Пенсионный фонд для оплаты стоимости квартиры. Поскольку сумма государственной субсидии не покрывает всей необходимой суммы, то возможно два варианта (на основании 7 статьи ФЗ №256):
- Материнский капитал и собственные средства. Такое сочетание допустимо, если ребёнку, на которого получена субсидия, исполнилось три года.
- Материнский капитал и заёмные средства. При этом использовать субсидию можно только вместе с жилищным кредитом, но не с потребительским.
Пенсионный фонд оценит соответствие покупаемого жилья нормативам площади на каждого проживающего. Деньги продавцу будут перечислены только через два месяца, поэтому важно получить его согласие на такую отсрочку.
В рассрочку
Имея только половину суммы, можно купить квартиру на вторичном рынке в рассрочку. Вторую половину денег нужно будет выплачивать частями в соответствии с договорённостью между покупателем и продавцом. Срок рассрочки обычно варьируется от 3 до 12 месяцев, редко бывает продлён до 24 месяцев. Для краткосрочных рассрочек характерно отсутствие процентов, а для долгосрочных процент составит 10-12%.
Алгоритм покупки квартиры
Приобретение квартиры на вторичном рынке предполагает прохождение ряда последовательных этапов:
- Поиск варианта по характеристикам (место расположения, этаж, площадь, техническое состояние и т.д.).
- Встреча с владельцем для осмотра жилья.
- Юридическая проверка квартиры и продавца.
- Согласование условий и заключение предварительного договора купли-продажи.
- Подписание основного договора.
- Регистрация прав собственности в Росреестре.
- Передача средств и квартиры.
При покупке в ипотеку или с использование материнского капитала, предварительный договор купли-продажи необходимо передать в банк или Пенсионный фонд для согласования сделки. Только при их согласии можно будет заключать основной договор.
Процедура оформления квартиры на вторичном рынке
Следует подробно рассмотреть каждый этап поиска и покупки квартиры на вторичном рынке.
Поиск квартиры
Искать квартиру можно самостоятельно или через риэлторов. Самостоятельный поиск предполагает изучение объявлений о продаже недвижимости и опрос знакомых. Это требует времени, а также придётся посмотреть немало различных вариантов.
Услуги риэлтора позволяют сэкономить время, но стоят денег (1-10% стоимости квартиры). При этом важно не попасть на мошенника. При выборе риэлтора нужно проверить его лицензию и изучить отзывы о нём.
Первичный осмотр
Найдя интересный вариант, необходимо договориться с хозяином квартиры о её осмотре и обратить внимание на:
- Дефекты стен, пола, потолка.
- Работоспособность коммуникаций и приборов учёта ресурсов.
- Состояние электропроводки.
- Состояние окон и дверей.
- Бытовые приборы и систему отопления.
- Потёки на стенах, запах сырости.
- Наличие перепланировки и разрешающих документов.
Нужно осматривать квартиру тщательно и не бояться задавать вопросы по существу. В старых квартирах неизбежно наличие недостатков. Это должно приводить к снижению стоимости квартиры. При приобретении квартиры, все дефекты необходимо подробно описать в передаточном акте.
Проверка объекта и продавца
Важно убедиться в юридической чистоте сделки. Для этого нужно получить документы, подтверждающие, что продавец является реальным и единственным собственником этого жилья.
Конкретно придётся уточнить:
- Дату приобретения и срок владения квартирой. Чем он дольше, тем меньше риск возникновения претензий от третьих лиц. Покупая квартиру, ранее полученную в наследство или приобретённую за материнский капитал, нужно понимать, что могут появиться обделённые наследники или свои претензии в будущем может выдвинуть ребёнок, на которого был выдан материнский капитал. Поэтому такие сделки требуют особо тщательной проверки документов.
- Семейное положение. При продаже квартиры, нажитой в браке, понадобится разрешение второго супруга.
- Прописанных лиц. Отбывающие срок в ИК и служащие в армии сохранят право пользование жильём даже после смены собственника. Поэтому важно, чтобы они были выписаны до продажи квартиры. Тоже самое касается и несовершеннолетних. После смены владельца выписать их можно будет только через суд.
- Наличие совладельцев. При долевой собственности на квартиру нужно будет получить согласие всех владельцев.
- Наличие детей среди совладельцев. Для продажи такой квартиры нужно получить согласие органа опеки и попечительства. Его дадут только при условии соблюдения интересов ребёнка. Если сделка их ущемляет, заключить её не удастся.
- Проводилась ли перепланировка. При её наличии важно убедиться в соответствующем документальном оформлении работ. Иначе придётся заплатить штраф и вернуть всё в предыдущий вид.
Если продавца представляет доверенное лицо необходимо проверить его доверенность, а также хотя бы однажды встретиться с собственником жилья, чтобы убедиться в том, что он в курсе заключаемой сделки.
Согласование условий
Проверив документы на квартиру, и осмотрев сам объект недвижимости, стоит переходить к обсуждению окончательных условий сделки. К таковым относится:
- Стоимость квартиры.
- Сроки оформления сделки.
- Размер предоплаты.
- Порядок передачи денег и ключей.
- Дата регистрации в Росреестре.
Первоначальная цена квартиры на вторичном рынке всегда выше той, за которую её в реальности продадут. Поэтому необходимо торговаться, основываясь на выявленных при осмотре недостатках жилья.
По взаимному желанию стороны сделки могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры. Его не нужно регистрировать в Росреестре, но в документе указывается сумма предоплаты (дополнительно при её передаче нужно взять с продавца расписку), а также сроки заключения основного договора купли-продажи.
Заключение договора купли-продажи
Основной договор на квартиру согласно статье 558 ГК РФ заключается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации. Но переход прав собственности нужно регистрировать в Росреестре. Это ведомство вносит изменения в единый реестр недвижимости.
В тексте договора нужно указать:
- Название документа, место его составления и дату.
- Паспортные данные сторон сделки.
- Адрес и технические характеристики квартиры.
- Цену недвижимости (цифрами и прописью).
- Порядок расчётов.
- Обязанности и права сторон.
- Ответственность за несоблюдение договора.
- Подписи покупателя и продавца
Договор нужно составить в трёх экземплярах.
Заверять договор у нотариуса нужно только, если:
- Продают долю в квартире.
- Продавец – недееспособное лицо.
Но и любой другой договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке стороны сделки могут заверить у нотариуса по собственному желанию.
Регистрация права собственности
Регистрацией прав собственности на недвижимость занимается Росреестр. Можно обратиться напрямую в эту организацию или подать документы через офис МФЦ. Также разрешено отправить их почтой или подать в электронном виде через портал Госуслуги (при наличии электронной подписи). Также передать документы может нотариус, который заверял договор купли-продажи.
В пакет документов входит:
- Заявление.
- Договор (в 3 экземплярах).
- Паспорта сторон сделки.
- Квитанция об оплате пошлины.
- Документы продавца (разрешение супруги, выписка из ЕГРН, технический паспорт жилья и т.п.).
Срок регистрации исчисляется с момента оплаты пошлины и варьируется в зависимости от способа подачи документов:
- В обычном порядке 7-9 дней (в Росреестре и через МФЦ, соответственно).
- Вместе с постановкой на кадастровый учёт – 10-12 дней.
- По решению суда – 5 дней.
- При подаче нотариусом – 1-5 дней (при электронной подаче), 3 дня (при подаче документов в бумажном виде).
- По договору ипотеки – 5-7 дней.
При повторном посещении Росреестра или МФЦ в указанную дату заявителю выдадут выписку из ЕГРН с данными нового владельца и договор купли-продажи с отметкой о регистрации прав собственности.
Окончательный расчёт
Процедуру передачи денег нужно прописать в ДКП. Лучше всего включить в договор пункт о передаче остатка суммы после регистрации прав собственности в Росреестре. Также необходимо договориться о варианте передачи наличными или по безналичному расчёту. Во втором случае стоит использовать банковскую ячейку или аккредитив. В этом случае деньги хранятся в банке, а продавец квартиры получит их только после передачи ключей по акту приёма-передачи квартиры.
Документы
Покупатель квартиры на вторичном рынке представляет только паспорт. А вот продавец должен подготовить большой пакет документов, доказывающих его права собственности и юридическую чистоту объекта недвижимости. Среди таковых:
- Паспорт.
- Правоустанавливающие документы (ДКП, дарственная, свидетельство о наследстве и т.п.).
- Выписка из ЕГРН, из которой видно, кто является собственником квартиры и есть ли у неё обременения.
- Выписка из домовой книги. Она нужно для понимания того, кто прописан в квартире. Важно проследить историю прописки и выписки жильцов. Для этого стоит получить архивную выписку из домовой книги.
- Выписка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Дополнительно в ряде сделок понадобятся:
- Разрешение супруга (для совместно нажитой собственности).
- Разрешение органов опеки (для квартиры, где совладелец несовершеннолетний).
- Справка ПНД о дееспособности собственника квартиры.
- Отказ от преимущественного права покупки, если квартирой владеет несколько человек.
При покупке квартиры на вторичном рынке с использованием банковского кредита или материнского капитала список документов выдадут в банке или Пенсионном фонде РФ.
Получение налогового вычета
Частично компенсировать расходы на приобретение жилья можно, получив налоговый вычет. Эта возможность предоставляется только официально трудоустроенным плательщикам НДФЛ.
Условиями получения вычета являются:
- Покупка квартиры за личные деньги или в ипотеку.
- Продавец и покупатель не состоят в близких родственных отношениях.
- При покупке не использовались материнский капитал и иные субсидии.
- Покупатель ранее не пользовался налоговым вычетом.
При покупке наличными максимальная сумма вычета составляет 260 тысяч рублей, а при безналичном расчёте с помощью ипотечного кредита – 390 тысяч рублей.
Особенности покупки
Весна и осень – периоды оживления рынка недвижимости. Поэтому риэлторы советуют покупать квартиры именно в эти сезоны. Осматривая жильё стоит обращать внимание на дом в целом, включая места общего пользования. Стоит поговорить с соседями, поискать информацию о доме в интернете и СМИ (с некоторыми домами связаны громкие дела).
Смотреть квартиру лучше при дневном свете, чтобы увидеть все дефекты. Также не помешает участие знакомого специалиста. Проверяя документы важно сверять данные в разных бумагах и следить, чтобы в документах не было исправлений, помарок, переклеенных фотографий и иных следов вмешательства.
Наиболее часто в связи с квартирами на вторичном рынке встречаются следующие риски:
- Нарушение прав несовершеннолетних. Нужно проверять, чтобы их не было среди собственников и прописанных или были получены необходимые документы о согласии органа опеки на продажу и выписку несовершеннолетнего.
- Нарушение прав наследников. Понадобятся заверенные нотариусом отказы владеть квартирой. Если есть спорные моменты – покупать её стоит не ранее, чем через три года после перехода квартиры по наследству.
- Нарушение прав супруга. Нужно его согласие на продажу.
- Обременение квартиры. Недвижимость в залоге у банка или под арестом нельзя продавать. Проверить обременения можно с помощью выписки из ЕГРН.
Для того, чтобы избежать мошеннических действий нужно проверить документы на подлинность и соответствие друг другу, а также проверить сроки их выдачи. Для справок из БТИ этот срок не должен превышать 12 месяцев, для остальных справок – месяц. Но чем меньший срок, тем лучше.
Законодательство постоянно изменяется. Информация на этой странице предназначена только для ознакомления и не является практическим руководством, отражает мнение автора на момент написания и может быть неактуальной на момент прочтения.