Первые этажи многоэтажных домов часто заняты магазинами, кафе, офисными помещениями. Собственники коммерческой недвижимости нередко проводят по своему желанию перепланировку или реконструкцию помещения, включающую переустройство системы водоснабжения, канализации, вентиляции. Работы по переустройству затрагивают наружные стены МКД, а они являются общедомовым имуществом всех собственников дома.
Какие разрешения нужно получить?
Собственникам квартир в МКД принадлежат все общие помещения в доме, несущие конструкции, а также оборудование (электрическое, санитарно-техническое, механическое) как внутри квартиры, так и в местах общего пользования (ст. 290 ГК РФ).
Кроме этого, общедомовым также считаются несущие стены, плиты перекрытий, балконные плиты, несущие колонны и другие несущие конструкции (п. 2 разд. I Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Таким образом, если собственник коммерческой недвижимости решил провести переустройство или перепланировку своего помещения, затрагивая общедомовое имущество, он обязан получить разрешение всех собственников МКД. При этом собственники квартир на общем собрании могут передать часть объектов общедомового имущества в пользование собственника коммерческой недвижимости только, если это решение впоследствии не нарушит права и интересы обеих сторон (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).
Но получить только разрешение собственников МКД не достаточно. Собственник коммерческого помещения обязан также согласовать переустройство или перепланировку с органом местного самоуправления и получить соответствующее разрешение на данный вид работ (ст. 26 ЖК РФ).
Если владелец коммерческой недвижимости проведет самовольное переустройство или перепланировку без согласования с собственниками МКД и без получения разрешения органа местного самоуправления, он будет обязан привести помещение в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ).
Пример из судебной практики
На первом этаже жилого дома открылось кафе. Для обеспечения вентиляции был смонтирован вентиляционный канал, который проходил по наружной стене дома вдоль окон квартир от второго до последнего этажа. Кроме этого были установлены дополнительные внешние блоки кондиционера на капитальной стене дома.
Перед проведением ремонтных работ собственник помещения согласовал проект в администрации города и получил соответствующее разрешение. Однако согласия собственников МКД он не получил.
Часть собственников обратилась в арбитражный суд с иском о демонтаже установленной конструкции. Однако в удовлетворении иска им было отказано. Многочисленные обжалования решения суда не принесли результата.
И только обращение в Верховный суд помогло собственникам МКД выиграть дело. В частности, суд признал, что возведение дополнительной конструкции затронуло общедомовое имущество и нарушило права и интересы собственников рядом расположенных квартир. Кроме этого, общее собрание собственников не было проведено, и согласие жильцов не было получено, что также является нарушением закона. Верховный суд удовлетворил требования жильцов и вынес решение демонтировать незаконно установленное оборудование.
Поэтому даже наличие разрешения администрации на проведение работ не гарантирует законность перепланировки.
Чтобы действовать законно, перед проведением подобных работ владельцу коммерческого помещения следовало получить согласие жильцов на общем собрании дома. Причем получить подписи только членов совета дома недостаточно. Должна быть полностью соблюдена процедура проведения общедомового собрания.
Законодательство постоянно изменяется. Информация на этой странице предназначена только для ознакомления и не является практическим руководством, отражает мнение автора на момент написания и может быть неактуальной на момент прочтения.
