Нежилое помещение: что это, можно ли сделать его жилым

Когда речь заходит о недвижимости, то большинство граждан автоматически задумываются о квартирах или частных домах. То есть, в быту под данным термином воспринимается жилье. Однако недвижимость может быть коммерческой, то есть, предназначенной для обустройства офисов, складских, промышленных помещений и т. д.

Помещения же, в свою очередь, бывают жилыми и нежилыми. И если с первыми дела обстоят более-менее понятно, то в отношении вторых у многих граждан возникают вопросы. Например, нежилое помещение можно унаследовать, и чтобы понять, что с ним делать далее, вам пригодится информация из этой статьи.

Ниже мы поговорим о том, какие виды и признаки таких помещений бывают, какие ограничения налагаются на их владельцев и арендаторов. Также будут рассмотрены различия между жилыми и нежилыми объектами, и возможности перевода помещения из нежилого в жилой фонд.

Нежилое помещение: законодательное регулирование

Сразу же отметим, что в Жилищном кодексе РФ не дается расшифровка термина «нежилое помещение». В главе 3 ЖК РФ лишь указано, как перевести жилое помещение в нежилое. А в 16-й статье дается понятие жилых объектов. Рассмотрим, что к ним относится:

1. Квартиры. Речь идет о структурно обособленных помещениях, расположенных в многоквартирных домах, которые состоят из одной или нескольких комнат. Проживание в квартирах позволяет удовлетворять бытовые и прочие нужды современного человека. Такие объекты представляют собой частную собственность, из которой осуществляется доступ к общедомовому имуществу.
2. Жилые дома и их части. Индивидуальные, отдельно стоящие здания, которые включают в себя комнаты и различные вспомогательные помещения. Как правило, жилой дом принадлежит одной семье, в отличие от многоэтажек, в квартирах которых проживают десятки, и даже сотни семей.
3. Комнаты. Это пригодные для проживания помещения, которые являются частью квартиры или дома. Сама по себе комната может считаться изолированным жильем (например, в составе коммунальной квартиры).

На данный момент понятие нежилого помещения встречается в нескольких нормативно-правовых актах. Тем не менее, значение этого термина нигде толком не раскрывается. Например, информация о нежилых помещениях отражена в следующих законах:

1. Пункт 2 Постановления Правительства России № 354. В нем указано, что в составе многоквартирного дома нежилыми являются те объекты, которые не включены в состав общедомового имущества, но занесены в проектную или техническую документацию.
2. Статья 8 ФЗ №218. Здесь указано, данные о присвоении помещению нежилого статуса отражаются в государственном кадастре недвижимости. Такие объекты могут быть частью различных сооружений и зданий.

Таким образом вся недвижимость в РФ относится или к жилому, или к нежилому фонду. Нежилые помещения могут использоваться для ведения коммерческой, некоммерческой и иной деятельности. При этом, их нельзя использовать для проживания по причине неблагоустроенности.

Основные признаки нежилого помещения

Выделяют несколько признаков нежилого помещения:

• невозможность регистрации граждан;
• наличие официального статуса нежилого помещения;
• особые требования к соблюдению пожарной и санитарно-гигиенической безопасности;
• наличие отдельного входа;
• возможность использования для регистрации юридического адреса компаний;
• помещение не предназначено для проживания людей.

Чтобы лучше разобраться в подобных требованиях, рассмотрим пример. У гражданина имеется два объекта недвижимости: жилой и нежилой. Чтобы использовать первый для проживания, ему не придется получать проверку от контролирующих органов, таких как Роспотребнадзор или пожарная инспекция. Если же собственник захочет открыть магазин в нежилом помещении, ему придется получать заключения проверяющих организаций в зависимости от выбранного рода деятельности.

Об оформлении прописки

В отличие от квартир и частных домов, в нежилых помещениях нельзя зарегистрироваться. Перечень объектов, доступных для регистрации по месту жительства, представлен в статье 2 Федерального закона №5242. Прописаться можно в квартире, доме или любом другом жилом помещении, в котором гражданин живет на основании:

• договора социального найма;
• соглашения о найме;
• документа, подтверждающего право собственности;
• согласия владельца.

Оформить регистрацию по месту пребывания можно также в санатории, гостинице или хостеле. Причем администрация таких заведений должна предоставлять информацию о прибывших гражданах для ведения регистрационного учета.

В соответствии со статьей 19 Жилищного кодекса РФ, гостиницы, хостелы и отели входят в состав жилфонда коммерческого использования. Фактически они являются совокупностью помещений, которые предназначены для проживания граждан на возмездных условиях.

О видах нежилых помещений

Различают несколько видов нежилых помещений:

1. Складские. Используются для хранения готовой продукции. Могут располагаться в многоквартирных домах, если не представляют угрозы для жителей. В противном случае складские помещения должны располагаться в отдельно стоящих зданиях.
2. Торговые. Предназначены для реализации различных товаров. Их можно располагать на первых этажах многоквартирных домов или же в отдельно стоящих зданиях.
3. Развлекательные. Речь идет о всевозможных барах, кафе, караоке, ресторанах и т. д. Собственники подобных заведений обязаны соблюдать санитарно-эпидемиологические требования. Также важно не нарушать местных законов о тишине, не мешая жильцам. В большинстве случаев развлекательные заведения открываются в отдельных зданиях.
4. Административные. Это могут быть офисы консалтинговых, IT-компаний, ТСЖ и т. д. Можно располагать как в многоквартирных домах, так и отдельно.

Любые ТРЦ и ТЦ являются нежилыми. То же самое касается и крытых рынков, а также иных зданий, которые предназначены для ведения коммерческой деятельности. Действующее законодательство позволяет перевести жилое помещение в нежилое и наоборот, однако это весьма затратно по деньгам и времени. Подробнее об этом моменте мы поговорим ниже.

Что относится к нежилым помещения многоэтажных домов

Распространено мнение, что к нежилым помещениям многоквартирных домов относится все нежилое имущество. Однако в действительности это не так. Да, теоретически подъезды, балконы, коридоры, лифты и лестничные клетки – это все нежилой фонд. Однако по факту вы не сможете открыть на их территории офис или магазин. Следует понимать, что общедомовое имущество является собственностью владельцев квартир, а потому его нельзя использовать для ведения коммерческой или другой деятельности.

Тем не менее, в некоторых многоквартирных домах имеются нежилые помещения. Подобное становится возможным, если подвал здания был переоборудован под офисы эксплуатационных службы, например, инженерных или сантехнических. И в случае поломки, сотрудники смогут быстро ее устранить, поскольку находятся неподалеку.

Требования к нежилым помещениям в соответствии с ЖК РФ

Как встроенное, так и отдельно стоящее жилое помещение, должно соответствовать некоторым требованиям, установленным на уровне Жилищного кодекса. Рассмотрим их подробнее:

1. Наличие отдельного входа, который изолирован от подъезда.
2. Если помещение имеет площадь более 100 м2, то требуется запасной выход.
3. Соблюдение противопожарных, санитарно-эпидемиологических и прочих требований безопасности.

Следует помнить о том, что если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, оно должно находиться или на цокольном, или на первом этаже. Также вы не сможете переоборудовать в нежилой объект часть квартиры – только полностью.

О правах и обязанностях владельцев нежилых помещений

Каждый владелец нежилого помещения должен эксплуатировать его в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ и нормами местного законодательства. В Жилищном кодексе не дается никаких рекомендаций относительно использования НП.

Обязанности владельцев таких объектов недвижимости прописаны в статье 210 Гражданского кодекса РФ. Так, собственники НП обязаны:

1. Соблюдать чистоту.
2. Выполнять требования санитарно-гигиенической и пожарной безопасности.
3. Своевременно уплачивать имущественный налог.
4. Систематически вносить коммунальные платежи, гася долги в полном объеме.
5. Использовать недвижимость строго по назначению. То есть, вы не можете продавать фейерверки в продуктовом магазине и наоборот.
6. Устранять аварии на расположенных внутри помещения инженерных сетях, проводить ремонтные работы.

В ряде регионов введены дополнительные ограничения. Так, если местные власти приняли решение, что реализация алкогольной продукции может производиться только до 22:00, то магазинам нужно соблюдать эти правила.

Какие права и обязанности имеет арендатор НП в жилом доме

Взаимоотношения между арендатором и арендодателем устанавливаются на основании параграфа 1 части 2 Гражданского кодекса РФ. Права и обязанности арендатора необходимо прописать в договоре аренды. Как правило, указывается следующая информация:

1. Арендатор имеет право использовать объект по прямому назначению в течение срока действия соглашения.
2. Арендатор обязуется оплачивать коммунальные услуги.
3. При выявлении недостатков, возникших по вине собственника, арендатор может требовать их устранения или же снижения арендной платы.
4. Помещение необходимо содержать в хорошем состоянии.
5. По согласованию с арендодателем, арендатор должен проводить ремонтные работы (включая капитальный ремонт).

В соответствии с действующим законодательством, все права и обязанности сторон указываются в договоре. Соответственно, в первую очередь нужно читать не законы, а соглашение.

Жилое помещение в многоквартирном доме: что это

Речь идет об объекте, которые пригоден для постоянного проживания. То есть, это квартира в стандартной многоэтажке.

Жилое помещение должно соответствовать следующим признакам:

1. Быть пригодным для постоянного проживания людей.
2. Иметь статус недвижимости.
3. Быть зарегистрированным в Росреестре в установленном порядке.
4. Быть изолированным от других помещений (как жилых, так и нежилых), которые не принадлежат владельцу на основании прав собственности.
5. Соответствовать техническим, санитарным, противопожарным и прочим требованиям.

Как перевести нежилое помещение в жилое

Если вы владеете нежилой недвижимостью, но хотите превратить ее в уютное и пригодное для проживания место, то действующее законодательство позволяет вам это сделать. Причем трудность перевода нежилого помещения в жилое зависит от состояния объекта, места его расположения и документов. Ниже мы рассмотрим, как это сделать.

Как сделать жилым отдельно стоящий объект

К отдельно стоящим нежилым объектам относятся склады, ангары и различные хозпостройки. И сделать такие постройки жилыми на практике куда проще, чем помещения, расположенные в многоэтажках. Известны случаи, когда жильем становился даже гараж. Причем это был полностью узаконенный объект, предназначенный для проживания по всем документам.

Перевести нежилое помещение в жилое можно лишь при условии, что речь идет о капитальном строении, которое было правильно переоборудовано. То есть, к нему подведены все необходимые коммуникации, имеются, окна, вентиляция и все, что нужно современному человеку для комфортного проживания.

Какие документы понадобятся

Чтобы сделать нежилую постройку жилой, вам потребуется два пакета документов. Первый из них – обязательные бумаги, которые придется подготовить вне зависимости от ситуации. Второй – дополнительные документы. Их собирают в зависимости от обстоятельств.

Перечень обязательных документов представлен в пункте 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ:

1. Заявление о том, что помещение нужно перевести из нежилого в жилое.
2. Проект перепланировки или переустройства. Необходим в тех случаях, когда помещение не соответствует базовым требованиям, предъявляемым к жилью. Тогда в подобном документе следует отразить все изменения, которые помогут получить жилой объект. Важно подготовить и оформить такой проект в порядке, установленном действующим законодательством.
3. Правоустанавливающие бумаги на переводимый объект. В зависимости от обстоятельств перехода права собственности, это может быть договор купли-продажи, дарственная, нотариальное свидетельство о праве на наследство, договор мены, соглашение о передаче квартиры.

Федеральное законодательство не устанавливает единой формы заявления. Но разработать форму документа могут местные власти. Информацию следует узнавать в соответствующей службе. Проще всего посмотреть на сайте. Если не найдете никаких данных, то составить заявление можно в свободной форме, указав адрес нежилого помещения, сведения о заявителе, о регистрации права в ЕГРН и необходимости проведения перепланировки.

Дополнительные бумаги

Помимо основного пакета документов, можно подать дополнительные. В зависимости от ситуации, можно подать:

1. Заключение аккредитованной организации о том, что нежилое помещение соответствует всем тем требованиям, которые предъявляются к жилью. Запросить такой документ можно в комитете по архитектуре и градостроительству, центре гигиены и эпидемиологии, БТИ и т. д.
2. План помещения с техническим описанием.

Если у заявителя нет каких-то документов, то орган местного самоуправления, в который вы подаете заявление, самостоятельно запросит бумаги в соответствующих службах. Однако на это потребуется время, а потому желательно подавать все имеющиеся у вас документы, непосредственно касающиеся вопроса перевода помещения.

В соответствии с действующим законодательством, от вас не могут требовать никаких дополнительных бумаг. Тем не менее, местные власти могут дополнять базовый список документов. Это делается для того, чтобы заявитель подтвердил, что его помещение действительно соответствует всем требованиям.

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме

В данной ситуации многое зависит от правового статуса такого помещения. Сейчас застройщики часто проектируют и сдают в аренду многоквартирные жилые дома со встроенными или пристроенными нежилыми помещениями. Они расположены на первом, втором или цокольном этаже и продаются под офисы, магазины или салоны красоты. Если вы купили такую ​​комнату, а потом решили превратить ее в квартиру, согласие остальных жильцов согласно Жилищному кодексу не требуется. Но при условии, что вы никак не повлияете на общее владение домом.

Но бывает и другая ситуация – когда вы хотите пристроить к своей квартире и перенести в жилую зону часть общего имущества многоквартирного дома: коридор, часть подъезда, подвал или чердак. Или перенести офис в жилое помещение, но вместо входа на фасаде сделать окно, а вход прорезать в стене, выходящей на лестничную клетку.

В этом случае вместе с базовым пакетом документов вы обязательно должны получить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, вы должны получить согласие 100% владельцев помещений в вашем доме, и сделать это заранее. В противном случае вы рискуете потратить время и деньги на сбор других документов, а сосед откажет, и вы останетесь ни с чем.

Куда следует обращаться

Вы можете подать заявление и документацию в МФЦ или напрямую в местное самоуправление. Какое отделение находится ближе к вам, обычно указано на веб-сайте городского правительства. В некоторых регионах можно подать пакет документов в электронном виде через интернет – например, такая возможность есть у жителей Санкт-Петербурга.

Срок рассмотрения вашей заявки зависит от правил и региона. Например, в Москве этот срок не может превышать 48 рабочих дней, а в Краснодаре – 30 календарных дней. Более подробно вам расскажет сотрудник, который принимает документы.

Когда решение будет принято, в течение трех рабочих дней вы получите уведомление о передаче помещения или об отказе в передаче. В случае отказа его можно оспорить в суде. У вас будет три месяца с даты, когда вы получили или узнали об отказе, чтобы подать жалобу.

Если вы получили разрешение, но требуется перепланировка

В этом случае возможен перевод помещения из нежилого в жилое на основании того же разрешения. По окончании ремонтных работ обратитесь в ту же муниципальную администрацию.

Приемочная комиссия составит акт, подтверждающий завершение перевода из нежилого помещения в жилое. На основании этого документа вы сможете зарегистрировать нежилое помещение как жилое.

О регистрации объекта в новом статусе

Если вы провели ремонт, и характеристики помещения изменились, вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру и попросить технический план помещения. Он сделает технический план в электронном виде и заверит улучшенной квалифицированной электронной подписью.

Затем этот технический план должен быть отправлен в орган, принявший решение о переводе. Его сотрудники отправят необходимый пакет документов в Росреестр. Орган регистрации прав внесет информацию в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с момента получения документов и уведомит вас в течение следующих пяти рабочих дней.

Если по каким-то причинам информация не отображается в ЕГРН, обратитесь в Росреестр самостоятельно. Подайте заявление без приложенных документов: Росреестр обратится за ними в соответствующие органы и уведомит вас об изменениях в ЕГРИП в течение пяти рабочих дней.

Могут ли возникнуть проблемы

Следует понимать, что перевод нежилого помещения в жилое – это стандартная процедура. То есть, ничего из ряда вон выходящего здесь нет – нужно лишь, чтобы переводимый объект соответствовал требованиям, предъявляемым к жилью. При наличии всех необходимых документов, перевод не доставляет особых хлопот.

Важно, чтобы в помещении была нормальная планировка. Например, сложно будет сделать жилым часть глухого коридора или бывший магазин без окон. Да, это возможно, но здесь могут возникнуть трудности. Дело в том, что планировка подобных помещений изначально была ориентирована на определенный вид деятельности, который не имеет ничего общего с жилым.

Также важно учитывать этажность. Например, мансарды без проблем переводятся в жилой фонд. Такие процедуры не требуют много времени и стоят относительно недорого. Другое дело, когда вы хотите перевести в жилое помещение подвал. Например, если владелец жилья обустроил в цоколе подвальное помещение, желая сделать его часть квартиры.

В деле перевода из нежилого помещения в жилое важно заручиться поддержкой опытных проектировщиков. Они окажут вам помощь в подготовке необходимых справок и оформлении документов, подтверждающих тот факт, что помещение является пригодным для проживания и соответствует нормам. При условии правильного оформления документов, контролирующий орган соберет комиссию и без проблем одобрит перевод. Ведь это стандартная практика.

При возникновении вопросов по документам, приемочная комиссия может осмотреть объект, и подобная проверка позволит ей принять окончательное решение. Стоит заметить, что в последнее время требования к жилым помещениям были ужесточены. Соответственно, в зависимости от состояния объекта, владельцу могут порекомендовать что-либо доделать. Например, установить датчики дыма.

Во избежание лишних право в документах и дополнительных проблем, ищите проектировщиков в аккредитованных архитектурных бюро. Речь идет о частных организациях, которые имеют государственные лицензии на осуществление различных видов работ. Они изучат вашу документацию, предоставят профессиональные консультации и выдадут бланки заявлений, которые могут понадобиться вам в дальнейшем.

Можно поступить иначе. Например, приехать в отделение МФЦ с кадастровым паспортом. Это поможет вам узнать обо всех тонкостях перевода помещений в конкретном регионе.

Для ускорения процедуры вы можете сначала посетить местное управление архитектуры. Здесь вам также могут рассказать, как проходит процедура перевода помещений, и какие документы для этого следует подготовить.

Сам процесс перевода не требует каких-то немыслимых расходов. Естественно, вы можете задумать большую перепланировку. Например, зашить лишнюю дверь, сделать отдельный вход или окно. Естественно, за все это придется заплатить. Но основные расходы касаются оформления бумаг.

Как правило на перевод помещения из нежилого в жилое уходит 3-6 месяцев. Помимо сбора документов и собрания собственников, вам придется подать заявления в ресурсоснабжающие организации. Они также должны будут подготовить документы на переоформление помещения.

Заранее стоит посетить водоканал. Вся загвоздка в том, что расчеты для нежилых и жилых помещений идут по совершенно разным тарифам. В первом случае они выше. Поэтому, если вам хочет платить по новым тарифам сразу же после перевода, начинайте оформлять документы заранее.

О стоимости

Назвать даже примерную стоимость проекта не представляется возможным, поскольку многое зависит от технических условий. Цены варьируются в очень широком диапазоне. Так, перевод нежилого помещения в жилое может обойтись для вас в 15 тысяч, а может – в 150 и даже в 200 тысяч рублей. Определить стоимость проекта навскидку невозможно, ведь важно оценить само помещение и решить, какие изменения в нем требуется провести.

Допустим, много лет назад квартира была переделана в магазин. В этом случае вернуть ее обратно из нежилого фонда в жилой будет несложно. И стоить такая процедура будет недорого. А вот сделать жилым помещение в цокольном этаже будет уже на порядок сложнее и дороже.

В каких случаях в переводе могут отказать

Если вы подготовили все документы, а само помещение соответствует всем требованиям, то отказа в переводе не последует. Другое дело, когда объект не соответствует нормам, и это невозможно исправить. Тогда ни о каком переводе не может быть и речи. К сожалению, подобные ситуации встречаются.

Также отказать вам могут по одной из следующих причин:

1. Несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства.
2. Были поданы не все документы из обязательного списка.
3. Какая-то из представленных бумаг была оформлена неправильно или является поддельной.
4. Отсутствует информация, запрошенная в рамках межведомственного взаимодействия. В подобных ситуациях гражданину дается 15 рабочих дней на то, чтобы он самостоятельно представил документы.
5. Право собственности на объект обременено правами третьих лиц. Например, имущество находится под арестом или в залоге у банка.

Как перевести жилое помещение в нежилое

Если у вас есть квартира, расположенная на первом этаже многоэтажного дома, то вы можете присвоить ей статус нежилого помещения, чтобы получать больший доход от сдачи в аренду. Для этого потребуется кворум – минимальное количество голосов собственников квартир в доме, позволяющее рассматривать какой-либо вопрос. Такой минимум зависит от количества подъездов в доме. Решение о переводе принимается большинством голосов. И здесь так же учитывается количество подъездов в доме.

Если в здании один подъезд, то для кворума будет достаточно собственников, которым принадлежит более 2/3 голосов. Если же подъездов несколько, то в голосовании должны участвовать более половины владельцев. Кроме того, на собрании должны присутствовать те собственники, которым принадлежит более 2/3 помещений в том подъезде, в котором проводится перепланировка.

Следует понимать, что если вы не соберете кворум, то решение впоследствии могут оспорить. Подсчет голосов проводится не по количеству собственников, а по площади тех помещений, которые им принадлежат. Таким образом, владелец трехкомнатной квартиры будет обладать большим количеством голосов, чем два собственника «однушек». Причем кворум будет зависеть даже от тех людей, которые живут в другом конце дома.

Даже набрав необходимый минимум голосов, радоваться еще слишком рано. Дело в том, что кворум означает лишь то, что собрание правомочно. Соответственно, вы можете вынести на рассмотрение вопрос о смене назначения помещения. То есть, вы еще не получили согласия на перевод, и нет никакой гарантии, что оно будет получено.

На обсуждение в данном случае придется вынести не только сам вопрос о реконструкции или перепланировке, но и согласование назначения помещения. И если жильцы проголосуют против, то присвоить квартире статус нежилого объекта не выйдет.

Результаты голосования определяются следующим образом:

1. Если в доме один подъезд, то нужно получить большинство от общего количества голосов.
2. Если в доме несколько подъездов, то вам будет мало получить большинство голосов от общего количества участников. Также нужно будет, чтобы за перепланировку проголосовало большинство жильцов вашего подъезда, принимающих участие в собрании.

При оформлении протокола общего собрания, необходимо отдельно указать, что данные условия были соблюдены. Также важно, чтобы было понятно, как происходил подсчет голосов, и кто из голосовавших в каком подъезде проживает. Перевод не будет согласован, если вы наберете большинство голосов во всем доме, но жильцы подъезда, где планируется перепланировка, проголосуют против.

Чтобы впоследствии не собирать соседей снова, необходимо заранее подготовить два оригинала протокола и бюллетеней. Один экземпляр протокола следует приложить к бумагам на согласование перевода помещения. Второй передается в ТСЖ или УК.

Согласие от непосредственных соседей

Чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, собственнику придется получить согласие от всех владельцев прилегающих помещений (сверху, справа, слева и снизу). Действующее законодательство не устанавливает специальной формы для таких согласий. Поэтому документ составляется в произвольной форме. При этом, важно указать в нем следующую информацию:

1. Паспортные данные и ФИО собственника.
2. Номер примыкающей квартиры.
3. Полное наименование юрлица (если собственником объекта является компания).
4. Реквизиты бумаг, которые подтверждают право собственности.

Чтобы ускорить процесс, вы можете создать шаблон, попросив соседей написать по нему согласие от руки. При этом важно убедиться, что согласие дает непосредственный владелец помещения, а не его родственник, супруга или родитель. Учтите, что правом голоса наделяются только собственники жилья. Фактические жильцы подобных решений принимать не вправе.

Переоборудование жилого помещения в нежилое

Получив разрешение, вам следует заняться техническим переоборудованием жилья. Для этого придется улучшить звукоизоляцию, сделать отдельный вход, установить пожарную сигнализацию и т. д. Подробнее об этом будет сказано ниже.

Организация отдельного входа

По закону нежилое помещение не может быть создано из квартиры, если в ней нет отдельного входа. Так закон защищает права жильцов: если посетители пройдут через общий подъезд, они будут мешать остальным. Поэтому в первую очередь оцените, возможен ли индивидуальный вход в вашу квартиру с улицы.

Вам нужно будет получить согласие других жильцов, чтобы вырезать вход и переделать. Дело в том, что вы меняете фасад дома и часть территории будете использовать для постройки крыльца. Фасад и прилегающая территория являются общей собственностью жильцов, поэтому на любые действия с ними требуется согласие собственников.

При этом для переоборудования и перепланировки с общим имуществом необходимо получить согласие абсолютно всех собственников в вашем доме.

А доступ в помещение через тамбур и лестницу, которыми пользуются другие жильцы, вообще должен быть заблокирован. Ваше нежилое помещение должно быть полностью изолировано от подъездов, которыми пользуются жильцы.

Звукоизоляция

Вы должны обеспечить звукоизоляцию квартир, расположенных выше и рядом с вашей собственностью. При эксплуатации устройства в помещении шум и вибрация не должны превышать допустимого уровня. Здесь тоже требуется помощь специалистов: желательно до того, как вы приступите к редактированию документов.

Вентиляция

Объекты, расположенные в жилых домах, должны иметь автономную вентиляцию. Вы можете подключиться к общей вытяжной системе, если в вашем помещении нет вредных выбросов. Заранее получите консультацию у специалистов.

Погрузочная зона

Если вы планируете создать в квартире розничный магазин, то вам необходимо организовать зону доставки товаров с той стороны, где не будет окон соседей. В противном случае, вам будет сложно избежать многочисленных жалоб.

Пожарная безопасность

Необходимо оборудовать помещения противопожарной защитой, чтобы в случае пожара люди имели возможность эвакуироваться в безопасную зону. Здесь тоже без предварительных согласований не обойтись.

Какие документы потребуются

Если у вас есть все необходимые протоколы и согласия и вы можете оформить вход с улицы в помещение, можно приступать к сбору остальных документов. Для перевода жилого помещения в нежилое предварительно выпишите из него всех зарегистрированных лиц. Никто не должен жить в квартире. Также проверьте, чтобы на нем не было залогов, например залога в связи с имущественным спором. Препятствием к передаче могут стать любые ограничения прав распоряжения имуществом.

Для перевода жилья в категорию нежилого объекта, потребуются такие бумаги:

1. Протокол общего собрания.
2. Согласованный проект перепланировки. Важно, чтобы он опирался на строительные нормы.
3. Согласие на перед, полученное от соседей.
4. Заявление о переводе. Чтобы получить образец, обращайтесь в местный орган, оформляющий перепланировки.
5. Техпаспорт жилья.
6. Правоустанавливающий документ на квартиру. Если не можете представить подлинник, то копию придется удостоверить нотариально.
7. Поэтажный план здания, в котором расположена квартира. Получить его можно в БТИ.
8. Заверенная нотариально доверенность, если документы подает третье лицо.
9. Паспорт заявителя.

Куда следует обращаться

Как правило, подобные вопросы решает департамент городского имущества. Однако в разных регионах РФ перепланировками могут заниматься отдельные организации. Узнать, куда именно следует подавать документы, можно в МФЦ или на сайте городской администрации.

О необходимости перепланировки и реконструкции

Если вам разрешили перевести квартиру в нежилое помещение, то вам придется перестраиваться – как минимум оборудовать тот же отдельный вход. В принятом решении этот пункт прописывают отдельно. После этого вам необходимо обратиться в тот же орган, который давал вам согласие на реконструкцию. Приемочная комиссия составит акт, подтверждающий завершение перевода помещения из жилого в нежилое.

Этот документ станет основанием для использования бывшей квартиры в качестве нежилого помещения. Для этого недостаточно просто снести стены, пристроить входные группы и занять часть общей территории возле дома.

Регистрация нежилого помещения

Теперь нужно официально зарегистрировать квартиру как нежилое помещение. Для этого потребуется новый технический план с учетом изменений. Он представляет собой электронный документ, который содержит описание объекта – площадь, количество комнат, материал, из которого построен дом, а также чертеж помещения. Технический план можно заказать у кадастрового инженера.

Такой документ будет составлен в электронном виде и заверен усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Когда он будет готов, орган, принявший решение о передаче, направит в Росреестр пакет необходимых для регистрации документов.

Перевод будет зарегистрирован в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с момента получения документов, и вы будете уведомлены в течение следующих пяти рабочих дней. Уведомление будет отправлено по электронной почте, если у ЕГРН имеется ваш адрес, или обычной почтой.

Что может помешать переводу жилого помещения в нежилое

При присвоении квартире статуса нежилого помещения могут возникнуть следующие проблемы:

1. Здание признано объектом культурного наследия. Если дом, в котором находится ваша квартира, относится к объектам культурного наследия, вы вообще не сможете внести какие-либо изменения в его внешний вид. Поэтому сделать квартиру нежилым помещением не получится.
2. Реновация. В настоящее время во многих городах утверждены планы реновации или реконструкции. Проверьте, не входит ли в такой план дом, в котором находится ваша квартира. Эту информацию можно получить в администрации города.
3. Вид бизнеса. Другая проблема может возникнуть из-за бизнеса, которым вы или ваши арендаторы будете заниматься в реконструированном помещении. Например, если вы решили открыть хостел, но ваши постояльцы нарушают права других жильцов и санитарные нормы, суд может запретить вам использовать помещение для гостиничных услуг. А с 1 октября хостелы в жилых домах запрещены, такой бизнес можно вести только в нежилых зданиях
4. Шум и вибрация. Если в вашем помещении работают машины и устройства, генерирующие шум и вибрацию, и уровень шума превышает максимально допустимые параметры, вы будете вынуждены привести эти устройства в нормальное состояние и еще  будете вынуждены выплатить моральный ущерб соседям, пострадавшим от шума.
5. Высокая стоимость работ. На перепланировку и сбор документов придется потратить довольно большую сумму. Поэтому в ряде случаев может быть выгоднее будет продать доставшуюся по наследству квартиру и купить помещение, изначально предназначенное для ведения бизнеса.
6. Несогласие соседей. Соседи могут отказаться от обустройства отдельного входа или вообще не согласиться на перевод квартиры в нежилое помещение. И даже если они согласятся, возможно, конструктивные особенности дома не позволяют сделать это. Чтобы решить эту проблему, обратитесь в местный орган, отвечающий за архитектуру и градостроительство. Здесь вам расскажу, действительно ли можно прорубить отдельный вход, и как это лучше сделать.

Например, в Москве этим занимается ГУП «Главное управление архитектуры и планирования». Какая организация отвечает за эти вопросы в вашем городе, вы можете узнать в городском управлении или управлении архитектуры. Это нужно сделать в первую очередь – еще до сбора всех документов. Если отдельный вход нельзя оборудовать, то перевести квартиру в нежилой фонд точно не получится. Чем раньше вы это узнаете, тем больше времени, денег и нервов сэкономите.

Законодательство постоянно изменяется. Информация на этой странице предназначена только для ознакомления и не является практическим руководством, отражает мнение автора на момент написания и может быть неактуальной на момент прочтения.