Когда в семье ожидается пополнение, многие родители задумываются об увеличении жилплощади. И если вы живете не в частном доме, где можно расшириться за счет пристройки, то вам нужно будет подыскивать новое жилье. Для этого многие российские семьи сначала продают старую квартиру, затем добавляют к вырученным деньгам личные сбережения, и покупают новую, более просторную жилплощадь.
Минус этой схемы заключается в том, что при продаже жилья граждане получают прибыль. А соответственно, должны заплатить НДФЛ в размере 13% от вырученных средств.
К счастью, для семей с детьми в российском законодательстве прописаны особые условия продажи жилья. Так, родители могут получить полное освобождение от уплаты налогов. Для этого им нужно будет соответствовать некоторым критериям, о которых мы поговорим ниже.
Общие положения
В 2021 году в действующее законодательство были внесены очередные правки теперь те семьи, в которых растет как минимум два ребенка могут не платить налог при продаже квартир. Для этого нужно будет соблюсти некоторые условия. Если же семья не соответствует им, она может избежать уплаты НДФЛ, продав жилье по истечении минимального срока владения.
В каких случаях можно получить освобождение от налога при продаже жилья
По общим правилам, налог не придется платить в случае, если истек минимальный срок владения жильем. В 2023 году он составляет пять лет. Однако в законе предусмотрен также сокращенный, трехлетний срок минимального владения. Он действует в случаях, если жилье было получено следующими способами:
- в результате приватизации;
- по наследству;
- по договору пожизненного содержания с иждивением;
- в дар от близкого родственника или же члена семьи.
Существует и еще одно исключение из правил. Так, платить налог не придется, если квартира на момент продажи являлась единственным жильем. Это правило не распространяется на недвижимость, купленную в течение трех месяцев перед продажей прежнего жилья.
Какие условия действуют для семей с детьми
С 2021 года действует новое основание для освобождения от уплаты НДФЛ. Вам не придется платить налог, если семья с двумя и более детьми после продажи старой квартиры купила новое жилье до 30 апреля следующего года.
Например, у вас двое детей, и вы продали свою квартиру 28 января 2023 года. Если вы купите новое жилье до 30 апреля 2024 года, вы можете быть освобождены от уплаты НДФЛ. Сроки минимального владения в данном случае учитываться не будут. Однако семье для получения подобной возможности нужно будет соответствовать целому ряду критериев.
Чтобы не платить налог, необходимо выполнить несколько условий:
- Вы должны иметь двух и более детей в возрасте до 18 лет на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Или до 24 лет, если дети учатся очно.
- Вы полностью оплатите квартиру по ДДУ не позднее 30 апреля после продажи старой. Доплату за лишние метры, если они есть, можно оплатить позже – выгода останется.
- Общая площадь новой квартиры или ее кадастровая стоимость будет больше, чем у старой.
- Кадастровая стоимость старой квартиры составляет не более 50 млн рублей.
- На момент продажи вы, ваш супруг и дети не владеете в совокупности более чем 50% другого жилья, общая площадь которого больше покупаемой квартиры.
Разбираемся в ситуации на примере
Допустим, семья решила купить жилье в новостройке взамен старой хрущевки. Площадь продаваемой квартиры – 66 м2, а новой – порядка 50 м2.
Данная ситуация не подпадает под третье условие – площадь нового жилья будет меньше площади старого. Строящаяся недвижимость пока не имеет кадастровой стоимости – она будет определена после сдачи квартиры и внесения сведений в ЕГРН. Это еще одна преграда.
Семья сможет не платить НДФЛ, если новая квартира будет сдана в эксплуатацию, зарегистрирована в ЕГРН и ее кадастровая стоимость определена до 30 апреля года, следующего за годом продажи. И только при условии, что кадастровая стоимость новой недвижимости будет больше старой.
Шансы на то, что все так сложится, невелики. Но если вы владеете старой квартирой более трех лет, то вполне можете воспользоваться нормой о единственном жилье. Причем это возможно даже в том случае, если у одного из супругов имеется альтернативная квартира. Главное, чтобы она не находилась в совместной супружеской собственности.
Определение единственного жилья супругов
На данный момент информация о единственном жилье подана в законе достаточно размыто. На этот счет есть разъяснение ФНС: учитывать следует только совместное имущество супругов, нажитое в браке. Имущество, принадлежащее только мужу или жене, не считается.
Личное имущество – это имущество, принадлежавшее одному из супругов до брака, а также то, что они получили по наследству или в дар. Если вы купили квартиру площадью 44 м2 до свадьбы, унаследовали ее или получили в подарок, она только ваша.
Допустим, супруги совместно владеют только одной квартирой, площадью 66 м2. Если срок владения составляет более трех лет, то после продажи супругам не придется платить НДФЛ, а также подавать налоговые декларации 3-НДФЛ. Но только в том случае, если нет другого налогооблагаемого дохода.
Если вы купили квартиру в браке, это совместная собственность. Не имеет значения, кто платил за это жилье, и на кого оно зарегистрировано. В этом случае трехлетний минимальный период владения не применяется. Чтобы не платить НДФЛ при продаже квартиры, придется подождать, пока не пройдет пять лет.
Напомним также, с какой даты нужно отсчитывать минимальный срок владения. Если вы купили дом по договору купли-продажи, срок владения начинается с момента государственной регистрации перехода права собственности. Если вы приобрели квартиру в ДДУ, минимальный срок нужно отсчитывать от даты полной оплаты. В этом случае не учитываются дополнительные метры, которые вы можете оплатить после сдачи дома в эксплуатацию.
Подводя итоги
Таким образом, универсальный способ избежать уплаты НДФЛ при продаже квартиры – дождаться истечения минимального срока владения. Если же у вас нет возможности ждать несколько лет, и вы воспитываете двоих детей, то можете проверить, соответствует ли ваша семья критериям, описанным выше. Если да, то НДФЛ можно будет не платить.
Учтите, что воспользоваться освобождением от налога, скорее всего, не удастся, если вы покупаете новое жилье по ДДУ. А все потому, что на момент продажи старой квартиры, кадастровая стоимость новой будет еще неизвестна.
Законодательство постоянно изменяется. Информация на этой странице предназначена только для ознакомления и не является практическим руководством, отражает мнение автора на момент написания и может быть неактуальной на момент прочтения.
