Несовершеннолетний может быть просто прописан в квартире, но нередки случаи, когда ребенок является владельцем жилья. И если родители захотят продать такой объект, то у них возникнут некоторые сложности. В частности, сделку не удастся заключить без получения согласия опеки. Если же родители проигнорируют это требование, то они тем самым нарушат права ребенка. А это значит, что сделку можно будет оспорить.
Ниже мы поговорим о том, что нужно учесть для того, чтобы не нарушить права несовершеннолетнего при продаже жилья. Также в статье будут рассмотрены случаи, когда опека запрещает заключать сделку. Выход можно найти практически из каждой ситуации. Главное – действовать по закону.
Как ребенок может стать собственником недвижимости
Несмотря на то, что дети ограничены в правах, они могут владеть дорогостоящим имуществом. Здесь нет никаких ограничений, и вы вполне можете переписать загородный дом на двухлетнего малыша. В документах он будет значиться полноправным собственником, хоть и не сможет распоряжаться своим имуществом до тех пор, пока не достигнет совершеннолетия. Ниже мы рассмотрим способы получения имущества детьми.
Использование материнского капитала
Семья может получить маткапитал при рождении первого ребенка. До 2020 года правила были более жесткими, и сертификат выдавался только тем родителям, у которых есть как минимум двое детей.
Одним из основных способов распоряжения маткапиталом является улучшение жилищных условий. То есть, можно использовать сертификат для приобретения частного дома или квартиры. Также семья может заключить ДДУ с застройщиком или же построить дом самостоятельно. В любом случае, в жилье придется выделить доли детям. Это обязательное условие.
Ребенок необязательно становится собственником в момент приобретения объекта. Право собственности может возникнуть у несовершеннолетнего позже. Например, подобное происходит в таких случаях:
- Семья приобретает жилье в строящемся доме. До тех пор, пока здание не будет введено в эксплуатацию, выделение доли ребенку считается невозможным. Несовершеннолетний получит долю тогда, когда дом сдадут.
- Жилье приобретается в ипотеку. Здесь родители должны будут сначала оформить квартиру на себя. Когда же ипотека будет закрыта, доли выделят несовершеннолетним.
Дарение или передача по наследству
Несовершеннолетние могут наследовать имущество наравне с другими претендентами. Это может происходит как по закону, так и по завещанию. Причем несовершеннолетние являются обязательными наследниками. То есть, если наследодатель не укажет ребенка в завещании, тот все равно получит половину от той доли, которая причиталась бы ему по закону.
Также детям в любом возрасте можно подарить имущество. Для этого заключается стандартный договор дарения. Причем если ребенок не достиг 14-летия, то от его имени будет действовать один из родителей. Более старшие дети могут принимать участие в таких сделках с разрешения родителей.
Оформление квартиры на несовершеннолетнего
Мать и отец могут оформить жилье на ребенка в любой момент. Как правило, подобное делается по таким причинам:
- Для того, чтобы жилье не считалось совместной супружеской собственностью. В таких случаях после развода квартира не будет делиться, поскольку ее владельцем будет несовершеннолетний.
- Желание обеспечить ребенка недвижимостью, чтобы избавить его от забот о жилье в будущем.
- «Спрятать» жилье от кредиторов. Допустим, мать и отец оформили потребительский кредит, с которым не смогли рассчитаться. Чтобы банк не смог отобрать квартиру в счет погашения долга, ее переписывают на ребенка. Так жилье становится неприкосновенным, ведь несовершеннолетний кредитов не брал, а потому отвечать собственным имуществом не обязан.
Получение жилья в результате приватизации
Допустим, семья проживает в неприватизированной квартире. Если она решится на приватизацию, то дети станут владельцами этого объекта наравне с прочими жильцами. Размер детских долей будет таким же, как и остальных участников приватизации.
Чтобы провести процедуру приватизации, требуется согласие будущих совершеннолетних собственников, а также детей в возрасте 14-18 лет. По умолчанию несовершеннолетние жильцы принимают участие в приватизации. Отказаться они могут только с согласия опеки. Получить подобное согласие можно при наличии у ребенка альтернативной жилплощади, которая предоставляет лучшие условия, нежели приватизируемая квартира.
Если ребенок остался без родителей, но живут в неприватизированной квартире, то органы опеки или законные представители должны оформить договор, в соответствии с которым недвижимость переходит в собственность несовершеннолетних. Сделать это следует в течение трех месяцев. Без родителей дети могут остаться в следующих ситуациях:
- родители умерли или были признаны умершими;
- мать и отца признали пропавшими безвестно;
- родители были лишены родительских прав.
Можно ли продать жилье, если им владеет несовершеннолетний
До достижения 18 лет ребенок может владеть и пользоваться недвижимостью (то есть, проживать в ней). А вот распоряжаться жильем он не имеет права. Таким образом, ребенок не может продать принадлежащую ему квартиру. Сделать это могут лишь его законные представители – родители, попечители, усыновители.
Если продается жилье несовершеннолетнего, то к сделке в обязательном порядке нужно привлечь представителей органов опеки. Они дают согласие на продажу. В противном случае, сделка будет признана незаконной с последующим аннулированием.
Именно представители опеки должны проследить за тем, чтобы права несовершеннолетних не нарушались. То есть, продажа квартиры должна быть выгодной ребенку. Например, в результате сделки он получает деньги, уезжает из неблагоприятного района, переезжает в более комфортное жилье и т. д.
Степень вовлеченности несовершеннолетних в сделки с недвижимостью зависит от их возраста. Здесь возможно три варианта:
- Если ребенок не достиг 6-летия. Таких детей считают малолетними. Они полностью недееспособны, поэтому все решения за них принимают мать и отец, усыновители, опекуны и представители опеки.
- Ребенок в возрасте 6-14 лет. В этом возрасте возникает частичная дееспособность. При сборе документов, а иногда и при заключении сделки может понадобиться присутствие такого ребенка. Тем не менее, все юридически значимые действия совершаются взрослыми – уполномоченными представителями.
- Ребенок в возрасте 14-18 лет. Такие дети также не являются в полной мере дееспособными. Тем не менее, их полномочия существенно расширяются. Они присутствуют при заключении сделки, однако согласие на нее по-прежнему должны дать родители, попечители или усыновители. Также потребуется разрешение органов опеки.
Достигнув 18-летия, человек становится полностью дееспособным. С этого момента она получает возможность самостоятельно распоряжаться своими активами, расписываться на документах и т. д.
Иногда полную дееспособность гражданин может обрести уже с 16 лет в рамках эмансипации. Для этого молодой человек должен вступить в официальный брак или же работать по договору. Это указано в статье 21 Гражданского кодекса РФ.
Законодательное регулирование
Права несовершеннолетних граждан при осуществлении сделок с недвижимостью перечислены в главе 4 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Также они описаны в главе 3 Гражданского кодекса РФ.
Иногда при защите прав несовершеннолетних следует опираться на иные нормы. Так, при продаже жилья, в котором зарегистрированы дети, нужно учитывать положения статьи 292 Гражданского кодекса РФ. В случае отказа от наследства, учитывается статья 1157 Гражданского кодекса.
Какие условия нужно соблюсти при продаже жилья несовершеннолетнего
Органы опеки одобрят продажу квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка. Под улучшением обычно понимают деньги на счету или долю в новой квартире.
Предоставление недвижимости несовершеннолетнему
Самый распространенный вариант улучшения жилищных условий ребенка – выделение ему доли в новой квартире. Эта часть должна быть такой же, как предыдущая, или же больше по размеру, чтобы условия жизни ребенка улучшились. Главное, чтобы они не ухудшились, ведь в этом случае сделку не одобрят.
Вот как органы опеки определяют, что ребенок выиграл в результате сделки:
- Оценивают площадь новой доли. Например, общая площадь предыдущей квартиры составляет 65 м², а доля ребенка — 20 м². Новая квартира 90 м² и родители хотят выделить ребенку 33 м². Здесь налицо увеличение размера доли, поэтому опекунство, скорее всего, одобрит сделку.
- В процентах от общей площади квартиры. Общая площадь предыдущей квартиры составляет 60 м². Доля ребенка в нем составляет 20 м², что составляет 33%. Если новая квартира 100 м², родители должны выделить ребенку не менее 33% от общей площади. То есть, если они выделят несовершеннолетнему 35 м2, то никто не будет против.
- Учитывается стоимость. Например, общая площадь квартиры 60 м², доля ребенка 20 м². Квартира по предварительному договору продается за 2,9 миллиона рублей рублей, значит, доля ребенка стоит около 1 миллиона. Высока вероятность того, что опека сделку одобрит, если доля ребенка в новой квартире будет стоить больше, пусть даже она будет меньшей по метражу.
По закону стоимость имущества ребенка не должна уменьшаться. Другие методы в нормативных актах не отражены, но на практике органы опеки и попечительства сами решают, по каким критериям оценивать часть ребенка в каждой ситуации.
Вы также можете купить для ребенка отдельную квартиру. Надзорные органы будут использовать для ее оценки те же критерии, что и для части жилья.
Перевод средств на счет несовершеннолетнего
Иногда родители не хотят или не могут выделить долю ребенку. Например, покупают квартиру в ипотеку, а банк отказывает в выдаче кредита, если один из собственников несовершеннолетний. Затем родители открывают счет в банке на имя ребенка, перечисляют на него деньги от продажи и оформляют ипотеку. Несовершеннолетний сможет снять деньги, когда ему исполнится 18 лет.
Опека не всегда одобряет такой режим и требует, чтобы ребенок получил имущество. Опекуны могут не сообщать родителям причину отказа, но в целом опасения следующие:
- недвижимость считается более надежным вложением средств;
- денег, вырученных от продажи доли, может оказаться недостаточно даже на комнату, а потому несовершеннолетний не сможет купить себе альтернативное жилье.
При отказе органов опеки родители иногда проводят схему с подарком или обменом. Такие виды сделок используются потому, что закон запрещает родственникам совершать возмездные сделки с ребенком. Родители находят другую квартиру для себя или своих родственников. Они договариваются с опекой, что в день сделки отдадут сыну долю в этой квартире, которая будет лучше, чем в предыдущей, либо обменяют долю сына на большую. Деньги от продажи части предыдущей квартиры будут переведены на счет ребенка. Поэтому у ребенка будет недвижимость и деньги.
Если в опеке отказывают из-за того, что новая доля дешевле старой, может быть использована еще одна необычная схема: предложить перевести разницу в цене на счет ребенка. В этом случае несовершеннолетний получит не только долю, но и деньги.
Получение разрешения опеки на проведение сделки
Органы опеки соглашаются на продажу квартиры, отказывают или дают свое согласие при соблюдении определенных требований. Решение выдается максимум через 15 дней после подачи заявления.
Получаем предварительное решение опеки
Прежде чем выбрать новую квартиру, получите предварительное решение от органов опеки. Иногда можно проконсультироваться по телефону, но лучше прийти лично. Позвоните в отдел защиты детей округа, где зарегистрирован ваш ребенок, опишите свою ситуацию и спросите, какие документы необходимы. Затем соберите документы на квартиру, которую собираетесь продать, и отправляйтесь на консультацию.
Представитель опеки примет первоначальное решение, но важно понимать, что нет никакой гарантии, что аналогичный вердикт будет вынесен во время окончательной оценки. Чтобы увеличить ваши шансы на одобрение, обратитесь к руководителю вашего отдела после консультации и узнайте его мнение. Может случиться так, что вы встретите нового сотрудника, он сначала разрешит продажу, а когда вы дойдете до основного договора, вам будет отказано. Руководитель обладает большим опытом, а потому высока вероятность того, что его предварительный ответ совпадет с итоговым.
После консультации оцените сложность ситуации. Скорее всего, сделка будет простой, если будут соблюдены три условия:
- В новой квартире ребенок получает такую же долю, как и в старой.
- Новая доля ребенка не превышает половины квартиры.
- Размер доли несовершеннолетнего не превышает долю взрослого собственника.
Нужно заботиться не только о детях, но и о себе в будущем. Через несколько лет ребенок станет взрослым, а потом и родители станут пенсионерами. Если в семье складываются неприязненные отношения, при продаже квартиры, в которой ребенку принадлежит больше половины, могут пострадать пенсионеры. Например, они переедут из отдельной квартиры в двухкомнатную в коммунальной квартире, так как денег от продажи долей на изолированное жилье не хватит.
Если вы принимаете требования опекунства и понимаете, что сделка будет простой, вы можете продать квартиру самостоятельно. Если предстоит сложная сделка, то лучше воспользоваться услугами риэлтора. Многие специалисты знакомы с особенностями работы с конкретными службами опеки и знают сотрудников лично.
Требования, предъявляемые органами опеки
Органы опеки могут принимать разные решения в зависимости от области, города и даже района. Если ситуация была одобрена опекой Кировского района Санкт-Петербурга, это не значит, что такая же ситуация будет одобрена опекой другого района.
Строгих законов, прописывающих критерии, по которым опекунство принимает решение, не существует. Есть только рекомендации, которые тоже могут отличаться в разных регионах.
Главное требование органов опеки – чтобы продажа квартиры не ущемляла прав ребенка и не ухудшала его жилищные условия.
Закон не устанавливает, по каким критериям органы опеки и попечительства должны понять, что условия жизни ребенка не ухудшились. Но в целом шансы получить одобрение органов опеки выше, если:
- ребенку достанется большая доля, чем в предыдущем – это основное требование;
- новая квартира имеет большую площадь или количество комнат;
- новая квартира расположена в районе, где лучше развита инфраструктура, и ребенку будет удобно добираться до школы, детского сада и других необходимых учреждений.
Представитель опеки обращает внимание на цели, для которых родители продают квартиру. В некоторых случаях новая квартира может быть хуже предыдущей, но если жизнь ребенка улучшится, кураторы одобрят сделку.
Также на решение об опеке влияют нюансы сделки. Например, если вы покупаете квартиру в ипотеку, получить разрешение будет сложнее. Даже если банк согласится выдать кредит на квартиру, в которой один из собственников является несовершеннолетним, доля ребенка будет в залоге. Некоторые отделы соцобеспечения считают, что это ухудшение жилищных условий ребенка: если родители не смогут погасить кредит, банк заберет квартиру, и несовершеннолетний останется без жилья.
В этой ситуации весомым аргументом будет то, пойдут ли все деньги от продажи старой квартиры на предоплату за новую. Также постарайтесь объяснить представителю опеки, что новая квартира больше, комнат больше, а инфраструктура в районе лучше. Чем больше аргументов вы представите, тем выше ваши шансы на одобрение.
Опекунство учитывает, сколько вы занимаете и из каких источников планируете зарабатывать деньги, чтобы погасить кредит. Поэтому могут запросить у вас подтверждающие документы, например справку 2-НДФЛ.
Органы опеки неохотно одобряют покупку недвижимости для ребенка в строящемся доме: пока квартира не сдана, выделить долю на детей невозможно, а гарантий того, что дом будет сдан в собственность, нет. Но иногда органы опеки дают разрешение. Вот что они проверяют:
- Какую репутацию имеет застройщик. Если застройщик задержит объекты, скорее всего, в опекунстве будет отказано.
- Соглашение от застройщика. Многие органы опеки охотнее одобряют покупку квартиры, если используется договор долевого участия или уступки.
- Степень готовности здания. Некоторые органы опеки требуют, чтобы дом был готов на 50%, некоторые – на 70%.
- Насколько застройщик соблюдает иные условия: государственная регистрация договора долевой уступки, страхование его гражданско-правовой ответственности и др.
Если семья решит переехать за границу и продать для этого квартиру, опекунство, скорее всего, даст разрешение. Органы опеки могут даже не запрашивать информацию о новой квартире и не требовать выделения доли. Главное, предоставить доказательства переезда, например вид на жительство.
В каких случаях сделку могут отменить
Если органы опеки откажут в продаже квартиры, свое решение они мотивируют так: «В результате продажи будут нарушены права ребенка». И не всегда удается узнать, о каком именно нарушении идет речь. В основном в опекунстве отказывают по следующим причинам:
- Второй родитель не дал согласия на сделку или не явился в органы опеки. Это бывает при разводе родителей.
- Родители планируют переехать в другой город, который хуже предыдущего.
- Новый район имеет ненадежную экологию или инфраструктуру. Например, школа или детский сад находятся далеко.
- Новый дом хуже предыдущего. Например, в квартире отсутствует горячая вода.
- Общая площадь новой квартиры меньше предыдущей.
- Новая часть имущества ребенка меньше по площади или стоимости.
- Родители планируют купить квартиру в строящемся доме.
- Мать и отец решили построить дом самостоятельно, выделив долю в нем ребенку.
- Несовершеннолетний является наследником по завещанию. При этом, он еще не вступил в наследство.
Какие бумаги необходимо подготовить
Набор документов для каждой сделки будет разным. Поэтому заранее узнайте в органе опеки, куда будете обращаться, какие документы понадобятся. Вот документы, которые обычно требуются.
Заявление от матери и отца
Получить бланк для заполнения можно в органе опеки. Заявление составляют оба родителя, даже если они разведены.
В некоторых ситуациях заявление может написать один из родителей. Подобное возможно, если:
- мама ребенка имеет статус матери-одиночки;
- другой родитель умер или объявлен пропавшим без вести;
- второй родитель лишен родительских прав;
- другой родитель разыскивается.
В этих случаях потребуются документы, подтверждающие, что второй родитель не сможет написать заявление. Ребенок, достигший 14-летия, также должен принимать участие при составлении документа.
Удостоверение личности
Как правило, это паспорта родителей или родителя-одиночки, свидетельства о рождении детей до 14 лет и паспорта детей старше 14 лет. Нужно иметь копии и оригиналы этих документов.
Постановление о назначении опекуна
Этот документ необходим тем детям, которые лишились родительского попечения. Если ребенка представляет опекун, требуется свидетельство об опеке над несовершеннолетним.
Свидетельство о регистрации брака
Если родители состоят в браке, в органы опеки необходимо предъявить свидетельство о регистрации. В случае развода свидетельство о расторжении брака.
Какие бумаги должен подготовить продавец квартиры
Если вы продаете квартиру и покупаете взамен другую, то продавцу новой квартиры потребуются:
- Паспорт владельца или паспорта в случае нескольких владельцев.
- Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.
- Свидетельство о браке, если владельцы состоят в браке.
Документы на продаваемое жилье
Органы опеки попросят предоставить документы на продаваемую квартиру, в которой есть несовершеннолетний собственник, и на ту, в которой ребенку будет отдана доля. Вот примерный список:
- Правоустанавливающие документы – договоры купли-продажи, свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию и т. д.
- Выписка из ЕГРН.
- Свидетельство о регистрации (форма 9). Документ актуален только для регионов, где он выдан, например, для Воронежа. Его можно получить через госуслуги или в МФЦ.
- Информация о характеристиках квартир (справка по форме 7). Этот документ выдается не во всех регионах. В Санкт-Петербурге можно получить через госуслуги или в МФЦ.
- Справка о неоплаченных счетах по коммуналке.
- ЕЖД (Единый жилищный документ). Выдается жителям Москвы и Московской области в МФЦ или в Едином информационно-расчетном центре. ЕЖД заменяет свидетельства о регистрации, характеристиках квартир и отсутствии задолженностей по ЖКХ.
Некоторые отделы опеки могут попросить вас представить предварительный договор купли-продажи, если вы покупаете новый дом и планируете выделить долю своему ребенку. А вот в Санкт-Петербурге, например, предварительный договор не требуется.
Также могут попросить техпаспорт на жилье, но зачастую работникам опеки достаточно сведений из формы 7 и выписки из ЕГРН.
Если вы покупаете квартиру в ипотеку, предоставьте представителю опеки согласие банка на выдачу кредита при условии, что один из собственников несовершеннолетний.
Как проходит процесс продажи квартиры
Приступать к продаже жилья можно после получения разрешения от органов опеки. Об этапах продажи мы поговорим ниже.
Стороны подписывают соглашение
В договоре должны быть указаны обязательные условия: предмет договора, цена квартиры и перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Лучше всего, чтобы договор купли-продажи составлял опытный юрист, чтобы предвидеть все риски.
Также необходимо детализировать другие условия сделки:
- Дата и место подписания договора купли-продажи.
- Полные данные продавца и покупателя: ФИО, паспортные данные, адрес проживания, ИНН или данные представителей и их доверенности.
- Предметом договора является описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
- Данные о правоустанавливающих документах на дом, на основании которых продавец приобрел право собственности на недвижимость, такие как номер и дата договора купли-продажи.
- Данные о государственной регистрации права на квартиру, а именно, информация из выписки из ЕГРН.
- Документальные гарантии продавца, что квартира никому не была продана, подарена или заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждено и не находится в стадии рассмотрения дело о неплатежеспособности и т.д.
- Сведения о наличии необходимого согласия супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
- Условия, на которых органы опеки одобрили продажу квартиры. Например, обязательство зачислить на счет ребенка деньги для продажи его доли.
- Цена. Это обязательное условие договора. Необходимо ввести точную сумму.
- Обязанность продавца передать право собственности, а покупателя принять такой объект и уплатить за него плату.
- Способы оплаты: наличными или по безналичному расчету, с помощью кредитных средств, в рассрочку или без.
- Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств, включая возмещение убытков, конфискацию.
- Обязанность сторон подавать заявление о государственной регистрации перехода прав.
- Подписи участников сделки.
В зависимости от ситуации, условия могут быть различными. Их следует максимально подробно описать в соглашении. Обычно перед тем, как заключить договор купли-продажи, участники сделки составляют авансовое соглашение или предварительный ДКП. Их нужно взять с собой на основную сделку. Также у покупателя должна быть на руках расписка продавца о получении задатка, а у продавца – оригиналы требующихся для заключения сделки бумаг.
Нотариальная заверка договора
Когда речь идет о сделках по продаже жилья, владельцем которого является несовершеннолетний, ДКП нуждается в нотариальном удостоверении. В данном случае, печать нотариуса гарантирует юридическую чистоту сделки. Этот специалист убедится в том, что оба участника договора дееспособны, у них есть все необходимые бумаги, а на жилье отсутствуют какие-либо аресты и ограничения. Также нотариус сможет по итогам сделки направить бумаги в Росреестр на регистрацию.
Регистрация сделки
По новым правилам, нотариус должен бесплатно подать бумаги на регистрацию в Росреестр. Быстрее всего регистрация оформляется в том случае, если документы передаются в электронном виде. Тогда внесение сведений в реестр происходит за 1 день. В случае с бумажными документами, регистрацию можно получить в течение трех дней. Забирать готовую выписку из ЕГРН нужно у нотариуса.
Подготовка документов
Чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре, нотариусу нужно будет передать следующие бумаги:
- Договор купли-продажи.
- Паспорт несовершеннолетнего владельца жилья (или свидетельство о рождении).
- Разрешение органа опеки на сделку.
- Паспорт законного представителя.
- Документ, подтверждающий полномочия представителя. Речь идет о свидетельстве об усыновлении, удостоверении опекуна, свидетельстве о рождении ребенка и т. д.
Несовершеннолетний собственник самостоятельно принимает участие в сделке, если ему исполнилось 14 лет. В таком случае, понадобятся следующие бумаги:
- Письменное согласие законных представителей собственника на сделку.
- Паспорт владельца жилья.
- Разрешение от представителей органа опеки.
Последний этап – предоставление доказательств опеки
Уже после завершения сделки, следует доказать опеке, что все требования были выполнены в полном объеме, а права ребенка не нарушались. В зависимости от обстоятельств, потребуются следующие бумаги:
- Выписка из ЕГРН, если была куплена другая квартира.
- Выписка с расчетного счета несовершеннолетнего. Требуется, если родители обещали перевести средства на счет ребенка.
Какие нюансы следует учитывать при продаже квартиры
Выше мы рассмотрели ситуации, когда родители улучшают жилищные условия. То есть, продают одну квартиру и покупают другую. Однако это происходит не всегда. Ниже мы рассмотрим, как следует действовать в других ситуациях.
Родители не планируют покупать другое жилье
Продав квартиру, родители могут не покупать другое жилье. В таком случае, они выделяют долю несовершеннолетнему в другой квартире или же кладут деньги от продажи доли на его счет. Когда ребенок достигнет 18-летия, он сможет снять деньги. Если же родители впоследствии решат приобрести недвижимость, то снять средства смогут они. Нередко представители опеки просят, чтобы в результате продажи квартиры ребенку не только выделили долю в новом жилье, но и перевели средства на его счет.
Покупка квартиры в другом регионе
Допустим, вы решили продать жилье в одном регионе и приобрести в другом. Тогда сделка будет несколько усложнена. Да, вам по-прежнему нужно будет сделать так, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшились. Однако теперь органы опеки будут оценивать как квартиру, район, так и город, в котором расположена недвижимость.
Как правило, сложности возникают тогда, когда семья из крупного города переезжает в провинцию. Подобное решение по мнению органов опеки считается ухудшением качества жизни. Другое дело, когда семья решает переехать из Твери в столицу. Подобный шаг представители опеки расценивают как улучшение качества жизни. Соответственно, сделку разрешают.
Основная сложность при заключении подобных сделок возникает в том случае, когда у родителей нет альтернативного жилья, где можно было бы выделить долю несовершеннолетнему. Чтобы получить разрешение, придется заключать две сделки: продать старое жилье, а взамен приобрести новое.
Как правило, с опекой все же удается обговорить все нюансы, получив одобрение подобной сделки. Как правило, договариваются следующим образом: вначале продают жилье в своем городе, после чего деньги кладут на счет ребенка, и едут в другой город для покупки новой жилплощади. Для этого деньги снимают со счета. Далее нужно выделить несовершеннолетнему долю в приобретенной квартире.
По согласованию с опекой предоставляется информация о новой квартире до продажи старой или после, когда уезжали в другой город. Опекун ставит условие, чтобы с момента продажи старой квартиры до выделения доли в новой прошло не более 30-90 дней. Если это условие не выполняется, сделка считается недействительной.
Продажа в случае развода родителей
Если родители решили развестись, опека будет более лояльно относиться к продаже квартиры. Развод родителей – это стресс для ребенка, и если он продолжит жить в квартире и наблюдать за родительскими скандалами, его психика пострадает. Поэтому органы опеки дают согласие на продажу и разрешают выделить ребенку долю в квартире меньшей площади и стоимости. Иногда опекунство одобряет сделку, даже не закрепляя долю за ребенком.
Нужны деньги на лечение несовершеннолетнего
Продать квартиру для лечения ребенка можно в таких случаях:
- Ребенок не может проживать в конкретном районе или городе по состоянию здоровья.
- Несовершеннолетний должен посещать специальную школу или учреждение для лечения, а это затруднительно или невозможно из-за места жительства.
В таких ситуациях орган опеки одобряет продажу квартиры и разрешает не покупать новую. Самое главное – предоставить справки от врачей, которые подтвердят здоровье ребенка.
Если вы продаете свое жилье из-за дорогого лечения, сохраните документы, подтверждающие, что деньги были потрачены на врачей и лекарства. Они понадобятся, если органы опеки потребуют отчитаться о расходах.
Несовершеннолетние владельцы зарегистрированы в разных местах
Действующее законодательство требует, чтобы родители обращались в тот отдел опеки, который расположен по месту регистрации несовершеннолетнего. Поэтому, если дети владеют одной квартирой, а прописаны в других, им придется работать с несколькими органами опеки.
Скорее всего, разные отделы будут работать с разной скоростью. Возможно, одна организация принимает решение быстро, а вторая колеблется, или одна разрешает продажу, а вторая – нет. Вы также можете запросить другой пакет документов. Эти нюансы усложняют сделку и увеличивают срок продажи квартиры. Поэтому лучше заранее выяснить, в каком районе опекунство более лояльно, зарегистрировать детей в квартире и подать документы в ведомство.
Несовершеннолетний не вступил в наследство
Если ребенок указан в завещании, он должен вступить в наследство. Только тогда можно продать квартиру. Несовершеннолетний может отказаться от наследства только с согласия органа опеки и попечительства.
Ребенок получил квартиру по договору дарения
Если квартира была подарена ребенку, к продаже применяются те же условия, что и к продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему. Ребенок должен получить деньги на счет или долю в лучшей квартире.
Продажа жилья опекуну или родственнику
По закону ребенок не может продать квартиру или свою долю в ней родственникам. Любые возмездные сделки между попечителями, опекунами, родственниками и детьми недопустимы. Поэтому такой договор изначально будет считаться ничтожным.
Как продать квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний
Ребенок может быть прописан в квартире, но не быть собственником. В этом случае продать квартиру проще: не нужно получать разрешение от органа опеки, достаточно самостоятельно позаботиться о правах ребенка. Однако есть одно исключение: если ребенок прописан в квартире и находится под опекой или остается без родителей, требуется разрешение органа опеки.
Закон не запрещает оставлять прописанного ребенка в продаваемой вами квартире, но вряд ли покупатель выберет этот вариант. Важно заранее решить, где ребенок будет жить после продажи. Если вы уже купили новую квартиру, зарегистрируйте его там. Или пропишите несовершеннолетнего у родственников или друзей. Обратите внимание, что дети до 14 лет проживают с родителями, поэтому мать или отец должны быть зарегистрированы вместе с ребенком.
Если нет возможности зарегистрировать несовершеннолетнего, но родители планируют покупку новой квартиры, можно оформить прописку ребенку там. В этом случае продажа старой квартиры и покупка новой происходят одновременно. Те, кто зарегистрирован, снимаются с учета, после чего покупатель получает подтверждение в виде «чистой» справки о регистрации. Далее новоявленный собственник может прописаться в новом жилье.
Несколько слов о рисках
Сделки с квартирами, которыми владеют несовершеннолетние, как минимум, нетипичны. И здесь возможны определенные риски для обеих сторон. Рассмотрим их подробнее.
Риски для покупателя
Основной риск появляется тогда, когда продавец не рассказывает покупателю о том, что жильем владеет несовершеннолетний. Делается это для того, чтобы избежать сложной процедуры согласований и продать квартиру как можно быстрее. Но при этом продавец нарушает закон. Если покупатель не проверит документы, Росреестр в любом случае это сделает, и сделка не будет зарегистрирована.
Часто покупатели путают право собственности и регистрацию. Например, в Питере проверяют 9 форму, видят, что в квартире прописаны только совершеннолетние, и спокойно идут на сделку. Хотя родители могли записать ребенка бабушке еще неделю назад. Если ребенок не прописан в квартире, это не значит, что он не собственник.
Чтобы узнать, кому принадлежит квартира, обязательно сверьтесь с выпиской из ЕГРН. С 1 марта 2023 года проверить выписку стало сложнее – в большинстве случаев ее может запросить только сам собственник. В выписке перечислены все собственники квартиры, включая несовершеннолетних. Выписка заменяет свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, но если у продавца еще остались свидетельства, лучше проверить и их.
Покупатель также рискует, если квартира была приобретена за счет материнского капитала, но продавец не выделил доли детям. В этом случае сделка может быть аннулирована. Именно поэтому, покупателю нужно проверить, за какие средства была куплена квартира, если у продавца есть дети в возрасте до 14 лет. Сделать это нужно даже тогда, когда продавец уверяет покупателя в том, что несовершеннолетние не имеют никакого отношения к жилью.
Чтобы узнать, был ли использован материнский капитал, сначала проверьте паспорт владельца. Список детей следует искать на страницах 16 и 17. Если у владельца есть дети, родившиеся после 2007 или 2020 года, спросите, где они зарегистрированы и являются ли они собственниками недвижимости.
Затем попросите у продавца выписку из соцфонда об остатке суммы материнского капитала. Если оставшаяся сумма равна сумме уставного капитала, установленной в год получения, то продавец ею не воспользовался. Например, они получили материнский капитал в 2012 году и сейчас он составляет 387 640 рублей, на сайте СФР указано, что в 2012 году они выпустили капитал на 387 640 рублей. Суммы те же – материнский капитал при покупке квартиры не использовался, и детям не надо выделять доли. Также посмотрите договор купли-продажи: в нем будет указано, по какой цене продавец купил объект недвижимости.
Какие риски есть для продавца
Продавец не должен молчать о детях: когда покупатель узнает о ребенке, он может подать в суд на продавца за то, что он не говорит о малолетних хозяевах. Покупатель защищен статьями 178 и 179 Гражданского кодекса РФ, и если он докажет, что не мог знать о ребенке, то выиграет дело.
Также продавец обязан выполнять условия, установленные органами опеки. Чаще всего требуют, чтобы ребенок получил долю в новой квартире или деньги на свой счет в банке. Если требования не соблюдены, транзакция может быть аннулирована.
Наибольшие риски несет продавец, если он использовал материнский капитал при покупке, не выделил доли детям и продал квартиру. Тогда пенсионный фонд потребует возврата денег, сделка будет аннулирована и может возникнуть уголовная ответственность по статье 159 УК РФ о мошенничестве.
Подводя итоги
Таким образом, для продажи жилья, которым владеет несовершеннолетний, необходимо получить разрешение органов опеки. Сотрудники этого ведомства могут принимать разные решения, в зависимости от расположения. Шансы на то, что сделку одобрят, возрастают в том случае, если продажа старого жилья и покупка нового улучшат условия проживания несовершеннолетнего.
Чтобы не нарушить права ребенка, проще всего выделить ему долю в новом жилье. В соответствии с действующим законодательством, имущество несовершеннолетнего не должно потерять в стоимости. Тем не менее, представители опеки самостоятельно решают то, по каким критериям следует оценивать долю ребенка в зависимости от ситуации.
Не желая выделять несовершеннолетнему долю в новом жилье, родители могут перевести средства от продажи на его счет. Органы опеки одобряют такую схему далеко не всегда. Сотрудники данного госоргана часто обращают внимание на те цели, которые родители преследуют, покупая и продавая жилье. Поэтому, новая квартира может оказаться хуже предыдущей, но сделку одобрят в случае, если жизнь ребенка улучшится. И чем больше аргументов приведет родитель, то более высокими будут шансы на получение одобрения.
Следует понимать, что опека крайне неохотно одобряет приобретение недвижимости в строящемся доме с выделением доли ребенку. Также сложности могут возникнуть и при покупке ипотечного жилья.
Не требуется получать разрешение опеки, если ребенок прописан в квартире, но не выступает ее собственником.
Законодательство постоянно изменяется. Информация на этой странице предназначена только для ознакомления и не является практическим руководством, отражает мнение автора на момент написания и может быть неактуальной на момент прочтения.
